相武台前駅【小田急小田原線】不動産投資の市場動向【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
-
相武台前駅【小田急小田原線】不動産投資の市場動向
いつも当社ブログをご覧いただき、ありがとうございます。
今回は、小田急小田原線 相武台前駅エリアの不動産投資マーケットを、プロの目線で分析いたします。
相武台前駅は、座間市と相模原市の市境に位置し、二つの市の住民が日常的に使う駅です。
記事の後半では、当社が同エリアで進めている新築アパート「ベイルーム座間緑ケ丘」についてもご紹介します。
全国・首都圏のマクロ動向
金利のある世界への移行が、投資判断の前提を静かに書き換えています。
日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利を1.0％程度へ引き上げました。
1995年以来、約31年ぶりの水準です。
同年7月末の会合では据え置きとなりましたが、金融環境はなお緩和的との見解が示されています。
一方で、供給サイドの制約はむしろ強まりました。
資材価格と人件費の上昇、建設業の時間外労働規制、用地不足が重なり、新築の着工能力そのものに天井ができています。
2026年上半期の首都圏新築分譲マンション平均価格は1億135万円で、前年同期比13.1％の上昇でした。
神奈川県に限れば8,346万円、上昇率は20.0％に達しています。
不動産投資情報サイト健美家の2026年調査では、投資家の懸念事項の上位は金利上昇が54.9％、建築費・資材費の高騰が50.0％、利回りの低下が49.7％でした。
金利は上がるが供給は増えない。
この環境下では、借入コストの上昇を賃料と稼働率で吸収できる立地かどうかが、成果を分ける決定的な変数になります。
相武台前駅エリアの概要と交通アクセス
相武台前駅は小田急小田原線の駅で、駅番号はOH30です。
2024年度の1日平均乗降人員は35,603人で、小田急線全70駅中29位に位置します。
各駅停車と準急が中心の駅としては、決して小さくない数字です。
前年度からは365人の増加となっており、コロナ後の回復基調が続いていることが確認できます。
この規模を支えているのが、市境立地という特性です。
駅の北側は相模原市南区相武台、南側は座間市相武台にあたり、両市から利用者を集める構造になっています。
つまり一つの行政区の人口動態だけに賃貸需要が縛られない、という点は投資家にとって見逃せません。
アクセス面では、新宿駅まで小田急線でおおむね40分から50分の圏内です。
相模大野駅で乗り換えれば町田・横浜方面へも接続でき、通勤先の選択肢は広くとれます。
駅ビルにはドラッグストアや生活雑貨店が入り、日常の買い物は駅前で完結する環境です。
基地と行政が支える、景気に左右されにくい需要
このエリア固有の強みは、賃貸需要の担い手が民間企業だけではないという点にあります。
駅の西方面には在日米陸軍のキャンプ座間と陸上自衛隊座間駐屯地が広がり、住宅地と隣り合っています。
基地関係者や自衛官、その家族という層は、景気変動や特定業界の不振に需要が左右されにくいという性格を持ちます。
加えて、今回の建築地である緑ケ丘には座間市役所が所在します。
行政機能が集まる地区であり、公務員をはじめとする安定所得層が身近に働いているエリアです。
投資家目線で言えば、これは「賃料の取りはぐれリスクが構造的に低い入居者構成」を意味します。
かつて日産自動車の企業城下町として発展した歴史を持つ座間市ですが、工場閉鎖後は跡地に大型商業施設が進出しました。
単一企業への依存から、基地・行政・商業へと需要の支え手が分散した形です。
座間市の人口動態と市場の底堅さ
ここは正直に整理しておく必要があります。
座間市の人口は令和4年の133,010人をピークに減少へ転じ、令和5年時点で132,075人となりました。
人口が減っているエリアに投資してよいのか、という疑問は当然出てくるでしょう。
しかし、賃貸経営が見るべき指標は総人口ではなく世帯数です。
座間市の世帯数は一貫して増加を続けており、一世帯あたりの人員は減少しています。
つまり単身化・核家族化が進行し、住戸の必要数はむしろ増えているという構図です。
社会動態も平成28年以降は転入超過が続いており、令和5年は転入6,572人に対し転出6,044人でした。
人口減の主因は自然減であって、街から人が出ていっているわけではありません。
単身向け新築アパートという商品においては、この違いが決定的に重要です。
賃料相場と利回りの目安
賃料水準を見ていきます。
Yahoo!不動産のデータによれば、相武台前駅エリアの平均家賃はおよそ7.8万円の水準にあります。
SUUMOの集計では、新築かつ駅徒歩5分以内という条件でワンルームが6.2万円前後です。
賃料査定サイトの試算では、木造の新築で66,386円、築10年で61,124円、築20年で55,899円という推移が示されています。
新築から築20年までの下落幅がおよそ16％にとどまる点は、注目に値します。
賃料の下方硬直性が比較的強く、長期保有に向いた市場特性があるということです。
一方で、駅徒歩15分を超える物件が多いエリアでもあります。
築古の供給も厚く、駅距離と設備で明確な差をつけられない物件は価格競争に巻き込まれやすい構造です。
したがって投資判断では、表面利回りの数字よりも、賃料維持力を支える条件を備えているかを優先して確認すべきでしょう。
建築中の新築アパート「ベイルーム座間緑ケ丘」のご紹介
物件名：ベイルーム座間緑ケ丘
立地：座間市緑ケ丘5丁目
駅徒歩：小田急小田原線「相武台前」駅 徒歩8分当社が現在、この立地で3階建12世帯の新築アパートを計画しています。
駅徒歩8分は、当社が仕入れ基準としている駅徒歩10分圏内をしっかり満たす水準です。
前述のとおり、このエリアは駅徒歩15分超の物件が少なくありません。
その市場において徒歩8分という数字は、入居付けの局面で明確なアドバンテージになります。
なぜこの場所を選んだのか。
理由は、需要の質と土地価格のバランスです。
相模大野や町田といった拠点駅の周辺では土地取得コストが上がり、現在の建築費水準では想定利回りを確保できません。
相武台前であれば、基地・行政・通勤層という三層の需要を取り込みながら、事業として成立する価格で仕入れができます。
12世帯という規模も意図的な設計です。
一棟で事業的規模の要件を満たし、青色申告特別控除を活用しやすい水準にあたります。
建物仕様は、ベイルームシリーズ標準のオートロック、独立洗面台、浴室乾燥機、宅配ボックス、高速インターネット設備を備える予定です。
アパートでオートロックを標準装備する事例は多くありません。
現在の工事の様子は、現場進捗ブログにて随時更新しております。
ベイルーム座間緑ケ丘の建築進捗をご覧になりたい方はこちらから。
将来展望：中長期で見た相武台前駅エリアの投資価値
中長期の視点で、このエリアの見通しを整理します。
強気に見られる材料は、需要基盤の分散性です。
基地関係、行政、そして小田急線での都心通勤層という三つの柱があり、いずれか一つが崩れても市場全体が失速しにくい構造にあります。
世帯数の増加が続く限り、単身向け住戸の必要数は維持される見込みです。
一方、留意すべき点も明確です。
座間市の総人口は減少局面に入っており、長期的には生産年齢人口の縮小が想定されます。
相武台前駅には急行が停車せず、速達性という面では相模大野や海老名に見劣りします。
これらを踏まえると、このエリアで取るべき戦略は明快でしょう。
駅徒歩10分圏内、新築、単身者が求める設備を満たすという条件に絞り、賃料維持力で勝負することです。
高利回りだけを追って駅から離れた物件を選ぶ判断は、10年後に効いてきます。
相武台前駅エリアは、派手さのない代わりに需要の裏づけが堅く、腰を据えた長期保有に向いた市場だと当社は考えています。
当社では、神奈川県内の未公開土地情報や新築アパート投資案件を多数取り扱っております。
エリア選定から資金計画、購入後の賃貸管理、そして将来の出口戦略まで一貫してご相談いただけます。
神奈川県での不動産投資をご検討中の方は、お気軽にお問い合わせください。
ページ作成日 2026-08-21
