日銀、政策金利1.25%へ引き上げ決定。金利上昇局面で見直したい、新築アパート投資の資金計画とは【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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日銀、政策金利1.25%へ引き上げ決定。金利上昇局面で見直したい、新築アパート投資の資金計画とは
横濱コーポレーションのスタッフブログをご覧いただき、ありがとうございます。
今回は、2026年9月時点で過去最高水準まで上昇している住宅ローン・アパートローン金利の動きを踏まえ、新築アパート投資の資金計画で見直しておきたい視点について、プロの目線で整理します。
制度や市場の話に入る前に、当社で実際にアパート経営をされているオーナー様の声もぜひご参考ください。
目次1. なぜ今、金利の動きに注目すべきか
2026年9月現在、住宅ローン・アパートローンの金利は記録的な水準まで上昇しています。長期金利（10年国債）も30年ぶりの高水準に達したと報じられており、金融市場全体で「金利のある世界」への転換が進んでいることがうかがえます。
新築アパート投資は数十年単位の長期の資金計画を伴う投資です。金利が緩やかに動いていた時期とは異なり、借入コストの変化が収支計画に与える影響が大きくなっている今だからこそ、資金計画の前提を一度見直しておく意味があります。
2. 住宅ローン・アパートローン金利の最新水準
2026年9月時点の代表的な金利水準として、フラット35は年3.460%（前月比+0.170ポイント）と、2018年の集計開始以来の最高水準に達しています。メガバンクの10年固定金利も年3.843%（同+0.063ポイント）まで上昇しました。
変動金利は金融機関ごとの差が大きい
一方で変動金利は、ネット銀行・メガバンク・地方銀行の間で水準にばらつきが見られ、金融機関ごとの審査方針や優遇幅によって適用金利が大きく変わります。固定・変動どちらを選ぶかは、金利水準の比較だけでなく、返済期間や将来の金利変動リスクをどこまで許容できるかという観点も含めて検討する必要があります。
3. 日銀、政策金利1.25%への引き上げを正式決定
日銀は2026年9月18日に開催した金融政策決定会合で、政策金利を1.00%から1.25%へ引き上げることを正式に決定しました。1995年以来31年ぶりの高水準で、2024年3月に始まった利上げ局面のなかでも、前回（6月）からわずか3か月というこれまでで最短間隔での追加利上げとなります。決定にあたっては、審議委員2名が反対票を投じたと報じられています。
焦点は各金融機関の店頭金利改定に移る
これまで「観測」「予想」として報じられてきた利上げが、今回正式な決定事項となりました。今後はこの政策金利の変更を受けて、各金融機関がアパートローン・住宅ローンの店頭金利をどう改定するかが焦点になります。店頭金利の改定は、政策金利の発表から数週間〜1か月程度のタイムラグを伴うことが多く、10月以降に予定される各行の発表を継続して確認していく必要があります。
4. 利回りとのバランスをどう見るか
業界レポートによれば、2026年8月期の一棟アパートの全国平均価格は9,115万円、全国平均利回りは7.89%と公表されています。価格はここ数か月上昇傾向が続く一方、利回りは緩やかに低下する傾向が見られます。
金利が上昇し、かつ利回りが緩やかに低下する局面では、借入条件（金利・返済期間・自己資金比率）が収支に与える影響が、これまで以上に大きくなります。表面的な利回りの数字だけでなく、実際の借入条件を反映したキャッシュフローで収支を確認することが重要です。なお、ここで示す価格・利回りは市場全体の統計値であり、個別物件の利回りを保証するものではありません。
5. 金利上昇局面で見直しておきたい資金計画の視点
金利が記録的な水準にある今だからこそ、次のような視点で資金計画を見直しておくことをおすすめします。
- 固定金利・変動金利それぞれの特徴と、金利上昇時のリスクを比較して選ぶ
- 現在の金利だけでなく、将来の金利上昇も想定したシミュレーションで収支を確認する
- 自己資金比率を見直し、借入額そのものを圧縮できないか検討する
- 繰上げ返済や借り換えの選択肢も含めた長期的な返済計画を持っておく
金利環境がどう変化しても、収支が成立する物件選定と資金計画を組み立てておくことが、長期にわたるアパート経営を安定させる基本になります。
横濱コーポレーションでは、神奈川エリアでの新築アパート投資について、金利環境の変化も踏まえた資金計画のご相談を承っております。お気軽にお問い合わせください。
よくある質問
ページ作成日 2026-09-19
