アパートローンの返済額はいつ上がる？変動金利の見直し時期と、オーナーが今確認したい4つのこと【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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アパートローンの返済額はいつ上がる？変動金利の見直し時期と、オーナーが今確認したい4つのこと
横濱コーポレーションのスタッフブログをご覧いただき、ありがとうございます。
2026年は日本銀行が6月と9月に政策金利を引き上げ、10月からは住宅ローンの変動金利を引き上げる銀行が相次いでいます。すでにアパートローンを借りているオーナー様からは「自分の返済額はいつ、どれくらい上がるのか」というご相談が増えてきました。今回は、日銀の利上げがアパートローンの返済額に届くまでの流れと、住宅ローンとの違い、そして今のうちに確認しておきたい4つのことを整理します。
本題に入る前に、当社で実際にアパート経営をされているオーナー様の声もぜひご参考ください。
目次1. 2026年10月、金利はどこまで上がった？
まずは、2026年10月初めの時点で公表されている主な金利を並べます。
フラット35の10月の金利は3か月連続の上昇で、今の制度になった2017年10月以降で最も高い水準と報じられています。変動金利も、10月から大手銀行の一部が引き上げました。
ここで挙げた数字は、自分が住む家のための住宅ローンのものです。アパートローンは金融機関ごとに金利の決め方が異なりますが、金利全体が上がる方向にあることは共通しています。
2. 日銀の利上げは、いつ変動金利に反映される？
利上げから返済額が変わるまでの流れは？
日銀が政策金利を上げても、その日のうちに返済額が変わるわけではありません。多くの変動金利のローンは、次のような順番で、少しずつ時間をおいて反映されます。
短期プライムレートとは、銀行が信用力の高い企業に短期でお金を貸すときの基準になる金利です。変動金利のアパートローンの多くは、この短期プライムレートに連動しています。
6月の利上げ分は、どう反映された？
実際の例として、三菱UFJ銀行の住宅ローンを見てみます。同行は6月の利上げを受けて、短期プライムレートを2026年8月3日に2.125%から2.375%へ引き上げ、住宅ローンの変動金利の基準金利を9月1日に見直しました。金利を年2回見直すタイプの場合は10月1日が基準日となり、新しい金利が返済に反映されるのは2027年1月の返済分からとされています。
つまり、6月の利上げが返済に届くまで、およそ半年かかる計算です。
9月の利上げ分は、いつ反映される？
9月18日の利上げ分については、本記事の執筆時点（2026年10月5日）で、大手銀行の短期プライムレートの引き上げはまだ発表されていません。報道では、11月の短期プライムレートの見直しを経て、12月から2027年春にかけて変動金利がさらに上がる見通しとされています。あくまで見通しであり、時期や上げ幅は金融機関の発表を確認する必要があります。
3. アパートローンにも「5年ルール・125%ルール」はある？
住宅ローンの「5年ルール・125%ルール」とは？
住宅ローンの変動金利（元利均等返済）には、急な負担増をやわらげる仕組みが多くの銀行で設けられています。
ただし、返済額が抑えられている間も金利は上がっているため、元金の減り方が遅くなります。支払いが消えるわけではなく、後ろに先送りされる仕組みだという点には注意が必要です。また、元金均等返済の場合はこれらのルールは適用されません。
アパートローンはどう違う？
アパートローンは、賃貸経営という事業のための融資です。業界メディアの解説では、アパートローンには住宅ローンのような5年ルール・125%ルールが一般的には設けられておらず、基準金利の上昇がそのまま適用金利に反映されやすいとされています。
金利の見直しの頻度も商品によってさまざまで、毎月見直すもの、年2回見直すもの、見直しのたびに返済額を計算し直すものなどがあります。同じ「変動金利」でも、返済額が上がる時期は契約によって大きく違うということです。一方で、アパートローンでも返済額を一定期間変えない仕組みを持つ商品もあるため、ご自身の契約内容を確かめることが第一歩になります。
4. オーナーが今確認したい4つのこと
すでにアパートローンを借りているオーナー様に、今のうちに確認していただきたいことを4つにまとめました。金銭消費貸借契約書（ローンの契約書）や、金融機関から届く返済予定表がお手元にあると確認しやすくなります。
金利が上がると、返済額はどれくらい変わる？
一つの目安として、1億円を30年・元利均等返済で借りた場合の毎月の返済額を計算しました。
※当社による単純な計算例です。実際の返済額は、借入残高・残りの返済期間・金利の見直しのルール・手数料などによって変わります。
金利が1%上がったときに手取りがどれくらい減り、家賃がどれくらい上がれば吸収できるのかは、当社の取締役が動画でも詳しく解説しています。
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5. これから新築アパートを検討する方は？
これからアパートローンを借りる方は、借りる前の段階で、ここまでの4つを金融機関に確認できます。今の金利で収支が合うかどうかだけでなく、金利がもう一段上がっても返済を続けられるかを試算しておくことが大切です。
固定金利と変動金利の選び方や、金利上昇局面での資金計画の考え方は、こちらの記事でまとめています。
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横濱コーポレーションでは、神奈川エリアでの新築アパートについて、金利の変化をふまえた資金計画のご相談を承っています。すでにアパートをお持ちの方の収支の見直しについても、お気軽にご相談ください。
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ページ作成日 2026-10-05
