2026年 神奈川の基準地価は住宅地3.1%上昇 ― アパート用地選びで見るべきことは？【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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2026年 神奈川の基準地価は住宅地3.1%上昇 ― アパート用地選びで見るべきことは？
横濱コーポレーションのスタッフブログをご覧いただき、ありがとうございます。
2026年9月15日、神奈川県が「令和8年地価調査（基準地価）」の結果を公表しました。県全体の住宅地は平均3.1%の上昇で、5年連続のプラスです。今回はこの結果を、神奈川で新築一棟アパートを手がける不動産会社の目線で読み解き、地価が上がる時期にアパート用地をどう選べばよいかを考えます。
本題に入る前に、当社で実際にアパート経営をされているオーナー様の声もぜひご参考ください。
目次1. 2026年の基準地価、神奈川はどうだった？
そもそも「基準地価」とは？
基準地価は、都道府県が毎年7月1日時点の土地の価格を調べ、9月に公表するものです。国が毎年1月1日時点で調べる「公示地価」と並んで、土地取引の目安として使われています。調査時点が半年ずれているため、二つを合わせて見ると1年のなかでの地価の動きがつかみやすくなります。
今回の神奈川県の調査は、県内964地点（住宅地664地点・商業地242地点など）が対象です。
神奈川県全体の数字は？
住宅地は、前年から続けて調べている663地点のうち611地点が上昇、49地点が横ばいで、下落は3地点だけでした。市区町村別に見ても、58市区町村のうち57で平均変動率が上昇しています。県内のほぼ全域で住宅地が値上がりしている状況です。
全国・東京圏とくらべると？
全国の住宅地（+1.0%）とくらべると、神奈川の上昇率は約3倍です。一方で、東京都を含む東京圏の平均（+4.0%）よりは低くなっています。都内ほどは土地の値上がりが急ではない、というのが神奈川の現在の位置づけといえます。
2. なぜ住宅地の伸びは少し鈍った？
住宅地は上昇が続いているものの、上昇率は前年の3.3%から3.1%へ少し小さくなりました。県の資料では、横浜市・川崎市・相模原市の28区のうち16区で上昇率が縮小したとされています。
県の資料は何と説明している？
県の資料では、湘南地域や交通の便がよい地域を中心に強い上昇が続いたとしています。横浜駅や上大岡駅などの駅から歩ける範囲は需要が堅調で、その上昇がバスを使うエリアにも広がっています。ただし、横浜市の磯子区や金沢区などでは横ばいの地点も見られたとされています。
当社は金利と建築費の影響を見ている
ここからは当社の見方です。2026年は日本銀行が政策金利を段階的に引き上げ、住宅ローンやアパートローンの金利も上がる方向にあります。建築費も高い水準が続いています。土地を買う人が借りられる金額や、建物にかけられる予算に上限が出てきたことが、住宅地の伸びが少し落ち着いた理由の一つと考えられます。
とはいえ、下落した地点はごくわずかで、上昇そのものは続いています。「値下がりを待ってから土地を買う」という局面ではない、というのが今回の数字から読み取れることです。
3. 横浜・川崎・湘南・県央でちがいはある？
同じ神奈川県内でも、上昇率には大きな差があります。当社が新築アパートを手がけている主なエリアの住宅地の数字を並べました。
上昇率が県内1位になったのは大和市
市区町村別の住宅地で、上昇率が最も高かったのは大和市（+5.6%）でした。県の資料では、市の多くが駅から歩ける範囲にあることや人口の増加を背景に、中央林間駅や大和駅の周辺で特に需要が強いと説明されています。前年より上昇率が大きくなった数少ない市の一つです。
湘南は伸びが縮小しても4%台を維持
藤沢市・鎌倉市・茅ケ崎市は、前年より上昇率が小さくなりましたが、いずれも4%以上の上昇が続いています。湘南エリアは、ここ数年で土地の値上がりが特に大きかった地域です。上昇率が落ち着いてきた今も、高い水準の需要が続いていることがわかります。
横浜市は区によって大きな差
横浜市全体は+3.3%ですが、区ごとに見ると差があります。上昇率が高かったのは神奈川区（+5.2%）、西区（+4.9%）、港北区（+4.2%）で、横浜市西部の旭区（+3.7%）や瀬谷区（+3.6%）も3%台の上昇でした。一方で、磯子区は+1.8%にとどまっています。「横浜市」とひとくくりにせず、区や駅ごとに数字を確かめることが大切です。
4. 地価が上がる時期のアパート用地、何を基準に選ぶ？
土地の値上がりが続くと、「上がる前に買わなければ」と考えがちです。しかし、アパート経営で大切なのは、土地が値上がりするかどうかよりも、家賃収入でローンと経費をまかなえる計画になっているかです。当社が用地を検討するときに見ているポイントを3つご紹介します。
土地の値段より「総事業費と家賃のつり合い」
アパートの収支は、土地代と建築費を合わせた総事業費と、見込める家賃のバランスで決まります。土地の値段が高くても家賃がそれに見合うエリアもあれば、土地が安くても家賃が低く、収支が合いにくいエリアもあります。地価の上昇率だけで判断せず、周辺の家賃相場と合わせて確認することが欠かせません。
駅からの距離と単身者の需要
今回の基準地価でも、駅から歩ける範囲の需要が強いことが改めて示されました。単身者向けのアパートでは、駅からの距離が入居の決め手になりやすく、長い目で見た空室の出にくさにも関わります。一方で、同じ市のなかでも横ばいの地点がある点には注意が必要です。
金利が上がった場合の試算
地価と同じく、金利も上がる方向にあります。購入を検討するときは、今の金利だけでなく、金利がもう一段上がった場合でも返済を続けられるかを試算しておくと安心です。金利上昇局面での資金計画の考え方は、こちらの記事で詳しくまとめています。
日銀、政策金利1.25%へ引き上げ決定。金利上昇局面で見直したい、新築アパート投資の資金計画とは
5. 上昇率県内1位の大和市で ― 当社の建築事例
横濱コーポレーションは、今回住宅地の上昇率が県内1位となった大和市で、新築一棟アパート「フォレストテラス鶴間」を手がけました。
駅から歩いてすぐの立地に、単身の方が暮らしやすい間取りと設備をそろえて企画しました。神奈川でのアパート用地選びや、地価が上がる時期の資金計画について、お気軽にご相談ください。
よくある質問
ページ作成日 2026-09-28
