保土ケ谷駅【JR横須賀線】不動産投資の市場動向【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
-
保土ケ谷駅【JR横須賀線】不動産投資の市場動向
神奈川県内で不動産投資用の新築アパートをお探しの皆様、こんにちは。横濱コーポレーションです。
今回はJR横須賀線「保土ケ谷駅」エリアの不動産投資市場を、最新のデータをもとに分析します。
あわせて、同エリアで建築を進めている弊社の新築アパート「ベイルーム保土ヶ谷リベルテ」もご紹介します。ご契約いただいたお客様の声
横浜市の新築アパート建築実績をご覧になりたい方はこちらから
全国・首都圏のマクロ動向
日銀は2026年6月に政策金利を1.00%へ、同年9月には1.25%へと引き上げました。
市場では年内から2027年にかけての追加利上げも想定されており、借入コストは緩やかな上昇局面にあります。一方で収益物件の価格は高い水準が続いています。
健美家の集計（2026年6月期）では、一棟アパートの全国平均価格は9,116万円、全国平均利回りは7.94%でした。同じ集計で首都圏の一棟アパート価格は前年同月比で11.15%上昇しており、首都圏への資金流入が続いていることがうかがえます。
金利と価格がともに上がる局面では、賃貸需要の裏付けが確かなエリアを選ぶことが何より重要になります。金融機関の融資審査でも、物件の立地や賃貸需要の裏付けを重視する姿勢が強まっています。
どの駅のどの需要層を狙うのかを数字で説明できるかどうかが、投資の成否を分ける時代です。都心の物件価格が高止まりするなか、横浜など都心近接エリアの収益物件に資金を振り向ける動きも見られます。
取得価格と賃料水準のバランスが取りやすいエリアは、今後も投資家の関心を集めると考えられます。
保土ケ谷エリアの概要と交通アクセス
保土ケ谷駅はJR横須賀線と湘南新宿ラインが停車する駅で、横浜駅まで1駅・約3分という近さが最大の特徴です。
横浜駅での乗り換えを経ずに、品川・東京方面や渋谷・新宿方面へも直通でアクセスできます。駅の北側には相鉄本線の天王町駅と西横浜駅があり、複数路線を使い分けられる点も魅力です。
東海道の宿場町「保土ケ谷宿」として栄えた歴史を持ち、駅前にはスーパーや飲食店、ドラッグストアが集まっています。横浜市は保土ケ谷駅周辺地区プランを策定し、駅周辺の歩きやすい街づくりや生活拠点としての機能強化を掲げています。
ターミナル駅の隣でありながら落ち着いた住環境を保っている点が、この街の個性といえます。横浜駅周辺は商業・業務機能が集中する一方で、住宅の賃料や価格は高い水準にあります。
一駅離れるだけで住環境と家賃のバランスが大きく変わることが、このエリアが選ばれる理由の一つです。
定期利用が7割、通勤単身者が支える賃貸需要
JR東日本の公表値によると、保土ケ谷駅の2024年度の1日平均乗車人員は29,244人です。
そのうち定期利用が20,181人を占めており、全体の約7割が通勤・通学による日常的な利用です。この比率の高さは、横浜駅周辺や都内に通勤する単身社会人の住まいとして選ばれていることを示しています。
観光や買い物目的の一時的な利用に左右されにくく、賃貸需要が景気の波を受けにくい構造です。また天王町駅の近くには大規模オフィス街の横浜ビジネスパークがあり、職住近接を求める層の受け皿にもなっています。
横浜駅に通勤する層と、地元の勤務先に通う層という二つの需要が重なっている点が強みです。需要層が一つに偏らないことは、空室リスクを分散するうえで重要なポイントです。
勤務先の異動や転職で入居者が入れ替わっても、次の入居者を見つけやすい土台があります。
横浜市保土ケ谷区の人口動態と市場の底堅さ
横浜市の推計人口は2026年9月1日現在で3,757,388人、世帯数は1,811,326世帯です。
2025年中は転入超過が過去20年で最大となり、とくに20〜40代の転入が人口を下支えしています。保土ケ谷区の人口は2026年4月1日現在で205,436人、世帯数は103,745世帯です。
1世帯あたりの人員は1.98人と2人を下回っており、単身世帯や少人数世帯の多さがうかがえます。人口全体の伸びが緩やかでも、世帯の小型化が進めば単身向け住戸の需要は底堅く推移します。
若い世代が流入する横浜市の中で、横浜駅に近い保土ケ谷区は単身者の受け皿として安定した地位にあります。横浜市全体では出生数を死亡数が上回る自然減が続いており、人口の増減は転入の動きに左右されます。
そのため、若い転入者に選ばれる通勤利便性の高いエリアかどうかが、賃貸経営の安定性を左右します。
賃料相場と利回りの目安
LIFULL HOME'Sの集計では、保土ケ谷駅の徒歩10分以内の1Kの賃料相場は8.01万円です。
ワンルーム・1K・1DKの平均は7.16万円で、隣の横浜駅の10.96万円と比べると3万円以上の差があります。一方でSUUMOの集計では、新築かつ駅徒歩5分以内の1Kは10.7万円となっています。
築年数や設備によって賃料の幅が大きく、新築・高設備の物件ほど賃料を確保しやすいエリアといえます。日本不動産研究所の調査（2026年4月）では、東京・城南のワンルームの期待利回りは3.6%まで低下しています。
横浜駅至近でありながら都心より取得価格を抑えやすい点は、利回りと賃料のバランスを重視する投資家にとって大きな利点です。また、利回りは表面の数字だけでなく、空室期間や修繕費を含めた実質で判断することが大切です。
新築物件は当面の大規模修繕が少なく、入居付けにも有利なため、実質利回りが安定しやすいという特徴があります。
建築中の新築アパート「ベイルーム保土ヶ谷リベルテ」のご紹介
物件名：ベイルーム保土ヶ谷リベルテ
立地：神奈川県横浜市保土ケ谷区西久保町
駅徒歩：JR横須賀線「保土ケ谷」駅 徒歩7分本物件は単身者向けの1Kを12戸で構成し、専有面積は21〜25㎡です。
相鉄本線の天王町駅も徒歩8分で利用でき、2駅2路線を使い分けられる立地です。坂の多い保土ケ谷エリアの中で、駅までフラットな動線で歩ける点を弊社は高く評価しました。
横浜駅まで1駅という通勤利便性と、取得価格を抑えやすい立地のバランスが、このエリアで建てる理由です。ベイルームシリーズでは、オートロックや独立洗面台などの入居者に選ばれる設備を標準で採用しています。
築年数の経った物件が多い周辺相場の中で、新築・高設備による差別化を図ります。現在の工事の様子は、現場進捗ブログにて随時更新しております。
ベイルーム保土ヶ谷リベルテの建築進捗をご覧になりたい方はこちらから。
将来展望：中長期で見た保土ケ谷駅エリアの投資価値
横浜駅周辺では東口・西口ともに大規模な再開発が進んでおり、横浜の中心機能は今後さらに高まる見込みです。
中心部の地価や家賃が上がるほど、隣接する保土ケ谷エリアの割安感と住まいとしての価値は際立っていきます。相鉄線とJR・東急線の直通運転により、沿線から都心へのアクセスも改善しています。
通勤需要に支えられた賃貸市場は、金利上昇局面でも入居の安定性という面で評価されやすいと考えられます。さらに、単身世帯の増加は横浜市に限らず首都圏全体で続いている長期的な流れです。
横浜駅に近く、生活利便性の高い単身向け新築アパートは、将来の売却時にも買い手の検討対象になりやすい資産です。もちろん、利回りや賃料は物件ごとの条件によって変わるため、個別の収支シミュレーションが欠かせません。
保土ケ谷駅エリアでの新築アパート投資をご検討の際は、エリアを熟知した弊社にお気軽にご相談ください。
ページ作成日 2026-09-28
