小田栄駅【JR南武線】不動産投資の市場動向【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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小田栄駅【JR南武線】不動産投資の市場動向
神奈川県内で不動産投資用の新築アパートをお探しの皆様、こんにちは。横濱コーポレーションです。
今回はJR南武線（浜川崎支線）「小田栄駅」エリアの不動産投資市場を、駅からの距離という視点も交えて分析します。
あわせて、同エリアで弊社が手がけ、このたび竣工を迎えた新築アパート「ベイルーム川崎小田栄Harmas」もご紹介します。ご契約いただいたお客様の声
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全国・首都圏のマクロ動向
日銀は2026年6月に政策金利を1.00%程度へ、同年9月には1.25%程度へと引き上げました。
3カ月という短い間隔での利上げとなり、借入コストは緩やかな上昇局面に入っています。一方で収益物件の価格は高い水準が続いています。
健美家の集計（2026年8月期）では、一棟アパートの全国平均利回りが調査開始以来最低の7.89%となりました。同じく健美家の2026年4〜6月期の集計では、一都三県の一棟アパートの平均利回りは6.82%です。
都心の価格上昇が続くなか、都心や横浜に近く、取得価格を抑えやすい周辺エリアに目を向ける投資家が増えています。金利と価格がともに上がる局面では、利回りの数字だけで物件を選ぶのは危険です。
空室が出にくい立地かどうか、つまり賃貸需要の裏付けを確かめることが何より重要になります。
小田栄エリアの概要と交通アクセス
小田栄駅は川崎市川崎区小田栄1丁目にある、JR南武線浜川崎支線の駅です。
川崎新町駅と浜川崎駅の間に位置し、尻手駅で南武線本線に乗り換えれば川崎駅や武蔵小杉駅方面へ移動できます。この駅は、川崎市とJR東日本が連携した新駅として2016年3月に臨時駅で開業し、2020年3月に正式な駅となりました。
周辺で大規模な住宅開発が進み、人口が増えたことが新駅設置の背景にあります。駅前にはイトーヨーカドーやホームセンター、家電量販店が集まり、2024年3月には商業施設のLICOPA川崎も開業しました。
日常の買い物が駅の周辺で完結するため、仕事帰りに用事を済ませたい単身の社会人にとって暮らしやすい環境です。川崎駅方面への路線バスも走っており、電車とバスを使い分けられる点も見逃せません。
川崎の中心部に近い一方で、駅の周辺は落ち着いた住宅街となっているのがこのエリアの個性です。
駅徒歩2分・3駅利用がもたらす職住近接の需要
単身者向けの賃貸住宅では、駅からの距離が入居の決め手になる場面が少なくありません。
特に雨の日や夜間の帰宅を考えると、駅から数分で帰れる住まいは通勤する社会人にとって大きな魅力です。小田栄エリアの周辺には、京浜工業地帯の事業所や物流施設が数多く立地しています。
臨海部や川崎駅周辺に勤める単身者が、職場に近く家賃を抑えた住まいとしてこの街を選ぶケースは珍しくありません。さらにこのエリアでは、小田栄、川崎新町、浜川崎の3駅を使い分けることができます。
浜川崎駅ではJR鶴見線に乗り換えられるため、臨海部の工場地帯への通勤にも対応しやすい立地です。勤務先が川崎駅周辺でも臨海部でも通いやすいことは、入居者層の幅を広げます。
特定の勤務先に頼らず、複数の需要を取り込めることが空室リスクを抑える土台になります。一方で、駅から徒歩数分の範囲に建てられる土地は限られており、新たな供給が増えにくいという特徴があります。
小田栄駅のように駅前の利便性が高い街では、駅に近い単身向け住宅の希少性は今後も保たれやすいと考えられます。
川崎市川崎区の人口動態と市場の底堅さ
川崎市の推計人口は2026年9月1日現在で1,567,532人、世帯数は783,977世帯です。
市全体の人口は前年同月から9,121人増えており、増加傾向が続いています。同じ時点で川崎区の人口は234,940人、世帯数は126,177世帯で、人口は前年同月比で0.84%増加しました。
市全体の伸び率である0.59%を上回っており、川崎区は市内でも人口の増加が目立つ区の一つです。川崎区の1世帯あたりの人員は約1.86人と2人を下回っており、単身世帯の多さがうかがえます。
2026年8月中の市の人口動態をみると、自然動態は減少した一方で社会動態は増加しており、転入が人口を支えています。人口が増え続け、しかも単身世帯の比率が高い区であることは、単身向け賃貸住宅にとって追い風です。
都心や横浜への移動がしやすい川崎区は、若い転入者の受け皿として今後も一定の需要が見込めます。
賃料相場と利回りの目安
アットホームの直近3か月の掲載物件をもとにした相場では、小田栄駅の1Kの家賃は7.38万円、ワンルームは5.67万円です。
1DKは8.45万円となっており、川崎駅に近い立地として一定の賃料水準が保たれています。ワンルームと1Kの相場には1.7万円ほどの差があり、居室とキッチンを分けた間取りへの需要の強さが表れています。
単身者向けでも、ゆとりのある1Kを用意できるかどうかが賃料を左右するポイントです。これらの相場は築年数の古い物件も含んだ平均値です。
オートロックや独立洗面台などを備えた新築で、しかも駅に近い1Kであれば、相場を踏まえた賃料設定を十分に検討できます。利回りは物件の価格や立地、間取りによって大きく変わります。
表面利回りだけでなく、空室や修繕、借入金利を織り込んだ実質的な収支で判断することが大切です。
完成した新築アパート「ベイルーム川崎小田栄Harmas」のご紹介
物件名：ベイルーム川崎小田栄Harmas
立地：神奈川県川崎市川崎区小田栄1丁目
駅徒歩：JR南武線（浜川崎支線）「小田栄」駅 徒歩2分本物件は木造3階建て、専有面積25平方メートル前後の1Kを12戸備えた新築アパートで、このたび無事に竣工を迎えました。
駅まで徒歩2分という近さに加え、川崎新町駅と浜川崎駅も徒歩圏で利用できます。弊社がこの場所で建てた理由は、人口増加が続く川崎区のなかでも、駅前に商業施設が集まる暮らしやすい街だからです。
川崎駅や臨海部に勤める単身者の需要を、駅近と新築の快適さで確実に取り込めると判断しました。ベイルームシリーズでは、オートロックや宅配ボックス、独立洗面台など入居者に選ばれる設備を採用しています。
本物件では浴室乾燥機や室内物干しも備え、築年数の経った周辺物件との差別化を図っています。竣工までの様子は、現場進捗ブログにてご紹介しております。
ベイルーム川崎小田栄Harmasの完成レポートをご覧になりたい方はこちらから。
将来展望：中長期で見た小田栄駅エリアの投資価値
川崎駅周辺では、京急川崎駅西口地区の再開発や川崎新アリーナシティ・プロジェクトなど大型の事業が進められています。
中心部の魅力が高まるほど、そこに近く家賃を抑えて暮らせる周辺の住宅地の価値も見直されると考えられます。駅の開業から約10年が経ち、商業施設の集積と住宅地の整備によって、街としての完成度は年々高まっています。
新しい街では築浅の物件が選ばれやすく、駅に近い新築アパートは中長期でも競争力を保ちやすいといえます。もちろん、賃料や利回りは物件ごとの条件によって変わるため、個別の収支シミュレーションが欠かせません。
金利が上昇する局面だからこそ、需要の根拠を数字で確かめたうえで投資判断をすることが重要です。小田栄駅エリアでの新築アパート投資をご検討の際は、川崎エリアを熟知した弊社にお気軽にご相談ください。
お客様の目標に合わせた投資プランをご提案いたします。
ページ作成日 2026-10-13
