中山駅【JR横浜線・グリーンライン】不動産投資の市場動向【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
-
中山駅【JR横浜線・グリーンライン】不動産投資の市場動向
神奈川県内で不動産投資用の新築アパートをお探しの皆様、こんにちは。横濱コーポレーションです。
今回は、横浜市緑区の中心にあるJR横浜線・横浜市営地下鉄グリーンライン「中山駅」エリアの不動産投資市場を、公的なデータをもとに分析します。
あわせて、同エリアで弊社が建築を進めている新築アパート「ベイルーム中山musa」もご紹介します。ご契約いただいたお客様の声
横浜市の新築アパート建築実績をご覧になりたい方はこちらから
全国・首都圏のマクロ動向
日銀は2026年6月に政策金利を1.00%程度へ引き上げ、9月18日の会合で1.25%程度へと再び引き上げました。
借入コストは緩やかな上昇局面にあり、融資を使う投資では金利の動きを織り込んだ計画が欠かせません。一方で、首都圏の収益物件の価格は高い水準で推移しています。
都心や横浜駅周辺のような中心部では土地の取得費がかさみ、利回りが低くなりやすいのが実情です。金利が上がり、利回りが低い局面では、賃貸需要が確かなエリアを選ぶことがこれまで以上に重要になります。
通勤に便利で、土地の価格が中心部ほど高くない郊外の住宅地は、その有力な候補になります。なかでも、性格の異なる二つの路線が使える駅の周辺は、入居者の通勤先の幅が広がります。
一つの路線や勤め先に依存しないことは、長期の保有を考えるうえで見逃せない条件です。
中山駅エリアの概要と交通アクセス
中山駅は、JR横浜線と横浜市営地下鉄グリーンラインの2路線が乗り入れる、緑区の玄関口となる駅です。
グリーンラインにとっては始発駅にあたり、日吉方面へ向かう列車がこの駅から出発します。JR横浜線を使えば、新幹線の停車駅である新横浜駅や、商業の集積する町田駅へ乗り換えなしで向かえます。
グリーンラインを使えば、港北ニュータウンのセンター北・センター南を経て、日吉駅で東急線に乗り換えられます。JR東日本の公表値によると、2024年度のJR線の同駅の1日平均の乗車人員は3万8,199人でした。
このうち定期券での乗車が2万4,641人で、全体の約3分の2を占めています。定期券の利用が多いことは、毎日の通勤や通学でこの駅を使う人が多いことを示しています。
賃貸住宅の需要を支えるのは、まさにこうした日常的に駅を使う人たちです。通勤先が新横浜方面、町田方面、港北ニュータウン方面と分かれることも、このエリアの特徴です。
勤め先の場所によって使う路線を選べるため、幅広い層の単身者が住まいの候補に入れやすくなります。
グリーンラインの利用者は増加が続く
横浜市の統計書によると、令和7年度のグリーンラインの同駅の年間の乗車人員は約550万人でした。
降車人員の約545万人を合わせると、1日あたり約3万人が利用している計算になります。令和4年度の年間の乗車人員は約483万人で、3年間で約14%増えています。
コロナ禍前の平成30年度の約570万人に近い水準まで、利用が戻ってきています。グリーンラインでは6両編成の運行が2022年9月から順次始まっており、輸送力の強化も進められています。
JRの利用と地下鉄の利用の両方が見込めることが、中山駅の大きな強みです。
緑区の人口動態と市場の底堅さ
横浜市の推計によると、2026年10月1日時点の緑区の人口は18万137人、世帯数は8万1,609世帯です。
1世帯あたりの人員は約2.21人で、横浜市全体の約2.07人よりやや多くなっています。この数字からは、緑区がファミリー層の定着した住宅地であることがうかがえます。
駅の周辺には商業施設や医療機関が集まり、生活に必要な機能が駅の近くでそろいます。成熟した住宅地では、大規模な開発で賃貸住宅の供給が急に増えることは起こりにくい傾向があります。
供給のペースが穏やかなエリアは、賃料や稼働が安定しやすく、長期の保有に向いています。一方で、単身向けの住まいは、駅の周辺に築年数の経ったアパートが多いのが実情です。
設備の整った新築の単身向け住宅は、その中で選ばれやすい立場にあります。入居者として想定しやすいのは、二つの路線で通勤する単身の社会人です。
実家が緑区や周辺の区にあり、近くで一人暮らしを始める方の受け皿にもなります。
賃料相場と利回りの考え方
単身の入居者がまず比べるのは、駅からの距離と専有面積、そして設備の水準です。
オートロックや独立洗面台などを備え、広さにゆとりのある新築は、相場の中でも上位の賃料設定を検討しやすくなります。弊社では、新横浜駅や港北ニュータウンの周辺と比べて、中山駅の周辺は土地の取得コストを抑えやすいと見ています。
二つの路線の利便性を持ちながら、取得価格とのバランスを取りやすい点がこのエリアの魅力です。ただし、利回りは物件の価格や立地、間取りによって大きく変わります。
金利が上がる局面では、空室や修繕、借入金利を織り込んだ実質的な収支で、無理のない計画かを確かめることが大切です。また、専有面積の広さは、在宅で仕事をする時間が増えた入居者にとって大切な条件になっています。
同じ1Kでも、机を置けるゆとりがあるかどうかで、選ばれやすさに差が出ます。周辺に新しい単身向け物件が増えたときにも、広さと設備で比べられて負けないことが重要です。
建てた後の10年、20年を見据えて仕様を決めることが、空室リスクを抑える近道になります。
建築中の新築アパート「ベイルーム中山musa」のご紹介
物件名：ベイルーム中山musa
立地：神奈川県横浜市緑区中山5丁目
駅徒歩：JR横浜線・横浜市営地下鉄グリーンライン「中山」駅 徒歩9分
本物件は、3階建て・1K×12戸のアパートで、全戸の専有面積を24㎡以上としています。
20㎡台前半の物件が多い価格帯より一段広い間取りで、長く住みやすい住まいを目指しました。駅までは平坦な道のりで、近くにはバス停もあります。
前面は大通りに面しており、建物が目に留まりやすく、夜間も人通りがある点も特長です。12戸という規模は、1棟目から一定の規模を持ちたい方や、資産の組み換えを考えている方にも検討しやすい大きさです。
ベイルームシリーズは、木造アパートでありながら分譲マンションに近い設備の水準を目指して企画しています。現在の工事の様子は、現場進捗ブログにて随時更新しております。
ベイルーム中山musaの建築進捗をご覧になりたい方はこちらから。
将来展望：中長期で見た中山駅エリアの投資価値
JR横浜線は新横浜駅で新幹線に、グリーンラインは日吉駅で東急線に接続しています。
2023年3月の東急新横浜線の開業で、横浜市北部の鉄道網はさらに便利になりました。二つの路線の結節点にある中山駅は、こうした交通網の充実の恩恵を受けやすい位置にあります。
グリーンラインの利用者が増えていることも、駅を使う人の動きが活発になっていることを示しています。短期の値上がりを狙うのではなく、長期の安定運用を前提にした新築アパート投資に向いたエリアといえるでしょう。
落ち着いた住宅地の安定した需要を土台に、時間を味方につけて保有する姿勢が求められます。横濱コーポレーションでは、神奈川県内の各エリアの市場分析をもとに、土地の仕入れから建築、管理までを一貫して手がけています。
エリア選びや資金計画についてのご相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
ページ作成日 2026-11-08
