『ベイルームスイート鶴見市場』/神奈川県横浜市鶴⾒区平安町1丁⽬の新築アパートBayRoom（ベイルーム）建築事例 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

横浜市鶴見区平安町1丁目に完成した木造3階建て収益マンション「ベイルームスイート鶴見市場」。
22.03～22.28㎡の空間効率に優れた1Kプランを採用し、長期的な安定稼働を前提としたフルスペックの設備を搭載した本プロジェクトは、無事に竣工を迎え、現在「完成」のフェーズにあります。


年収1000万円以上の第一線で活躍されるビジネスパーソンや医師、経営者、あるいは代々の資産を受け継ぐ地主層の皆様にとって、現在の不動産投資市場は「インフレによる建築コストの高騰」や「税制改正」への高度な対応が求められる環境にあります。
とりわけ資産規模の拡大を目指す過程では、金融機関の厳格な融資基準（LTVやDSCR）をクリアするだけでなく、将来必然的に訪れる「デッドクロス（減価償却費が元金返済額を下回り、税負担が急増する現象）」をいかに乗り越えるかが経営上の最重要課題となります。
同時に、地主層にとっては貸家建付地評価減などを活用した「相続税の確実な圧縮」も避けては通れないテーマです。

これらの複雑な課題に対する最適解となるのが、土地取得コスト（初期投資）を戦略的に抑制しつつ、潤沢なキャッシュフローと高い減価償却効果を両立させ、最終的な売却（出口戦略）までを緻密に計算した新築一棟投資です。
本物件は、まさにこうした富裕層の方々が抱える課題を根本から解決するために企画されました。

不動産投資の成否を分けるのは、完成後の目に見える建物スペックだけではありません。
「その立地と設計がいかにして投資リスクをヘッジし、将来の収益を最大化しているか」という見えない資産価値です。
本レポートでは、竣工を迎えた現場の一次情報を紐解きながら、本プロジェクトが高い実質利回りを実現し、将来の出口価格を最大化させるロジックをプロフェッショナルの視点から解説いたします。


■なぜ「鶴見市場」なのか？ 職住近接データから読み解く賃貸需要と立地戦略
不動産投資における最大のダウンサイドリスクである「空室」を構造的に排除するためには、マクロな人口動態とミクロな雇用・生活環境のクロス分析が不可欠です。
「横浜市鶴見区平安町（鶴見市場エリア）」という立地には、過熱する都心部や主要ターミナル駅直近では得られない極めて高い投資効率（高イールドギャップ）を成立させる明確なロジックが存在します。

① 「川崎」「品川」「横浜」へダイレクトに繋がる広域交通ネットワーク
本物件は、京急本線「鶴見市場」駅徒歩10分に位置するほか、JR南武線「川崎新町」駅（徒歩13分）や「小田栄」駅（徒歩17分）も日常利用可能なトリプルアクセス立地です。
京急本線を使えば、「京急川崎」駅までわずか約2分、「品川」駅へ約20分、「横浜」駅へ約15分でアプローチ可能。
首都圏を代表するメガターミナルへ短時間で移動できる抜群の機動力が、広域に通勤する単身ワーカーを引きつけます。

② 京浜臨海部と川崎・鶴見経済圏が創出する「巨大な雇用と職住近接実需」
鶴見区から川崎区に跨る臨海部エリアは、日本を代表する先進技術の研究開発拠点、製造プラント、巨大物流ロジスティクス拠点が密集する一大産業ゾーンです。
さらに、川崎駅周辺の大型商業・オフィス街に勤務する層も重なり、地域内には高い可処分所得を持つ良質なエンジニアやビジネスパーソン、医療従事者が常時滞留しています。
この底堅い産業基盤に支えられた「職住近接」需要が、不況期にも揺るがない安定した賃貸実需の源泉となっています。

③ 高イールドギャップを最大化する「サバーバン・スモールエリア戦略」
地価が著しく高騰し、キャップレート（期待利回り）が圧縮されがちな「川崎」駅や「横浜」駅直近の商業エリアをあえて避け、直通アクセスが可能な「鶴見市場」駅徒歩10分の住宅街にポジショニングを取るのが本物件の不動産投資戦略です。
ターミナル駅の利便性と巨大な賃貸需要を享受しながらも、土地取得コスト（坪単価）を合理的レベルに抑制。
調達金利と還元利回りの差額（イールドギャップ）を広く確保し、安定したキャッシュフローと手堅い資産性を両立させています。

■長期保有と出口戦略（売却）を両立させる「低LCC（ライフサイクルコスト）」設計
投資家が長期的な新築アパート経営で最も懸念すべきは、10〜15年後に訪れる「大規模修繕費」によるキャッシュフローの圧迫と、周辺競合との陳腐化による「賃料下落」です。
本物件は、一級建築士の視点から保有期間中のNOI（純営業利益）を最大化し、将来の出口戦略を見据えた「低LCC設計」を追求しています。

① 早期満室化と賃料下落を防ぐ圧倒的なスペック差
周辺に点在する築古木造アパートの多くがセキュリティ面や共用部に弱点を抱える中、本物件は「オートロック」「宅配ボックス」「高速インターネット完備」を標準装備。
居室内には「バストイレ別」「独立洗面台」「浴室乾燥機」「温水洗浄便座」といった分譲マンション同等のフルスペックを誇ります。
22.03～22.28㎡の空間効率を高めた1Kプランは、家具配置が容易な使い勝手の良いレイアウトを採用しており、周辺の競合アパートに対する圧倒的な差別化を確立。竣工と同時に早期の満室稼働を可能にします。

② 退去費用（原状回復コスト）を抑制するディフェンシブな仕様
オーナー様のキャッシュフローを守る観点から特筆すべきは、「2口IHヒーター」の採用です。
火災リスクの低減はもちろん、ガスコンロ特有の油煙によるクロス（壁紙）の汚れを劇的に抑えるため、入居者退去時のハウスクリーニング費用やクロス張替えといった原状回復コストを大幅に圧縮します。
また、耐久性の高い床材や壁材の選定、大容量のクローゼット配置など、入居者の長期定着（低退去率）を促す設計思想を貫いています。
運営経費率（Opex）を下げるこれらの工夫が、将来物件を売却する際の「高稼働・高NOI物件」としての高い評価（キャピタルゲイン）に直結します。

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【居室内標準設備】
・バストイレ別
・室内洗濯機置場
・独立洗面台
・温水洗浄便座
・浴室乾燥機
・キッチン(2口IHヒーター)
・エアコン
・フローリング
・クローゼット
・シューズボックス
・TVモニターホン
・室内物干し
・ピクチャーレール

【共用部標準設備】
・メールボックス
・オートロック
・プロパンガス
・宅配BOX

【備考】
・高速インターネット設備導入

暮らしやすさを追求した設備と、長期的な運用を見据えた設計。
ベイルームシリーズは、入居者満足度と賃貸経営の安定、その両立を目指したアパートです。
暮らす人の心地よさと、オーナー様の資産価値。
そのどちらも大切にした一棟を、ぜひ一緒に見つけていきましょう。
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