【動画公開】年収1,000万円の会社員が、手堅くアパート2棟を買う方法を解説 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

このたび、当社公式サイト内動画ページにて、不動産投資に関する最新動画「【融資戦略】年収1,000万円の会社員が、手堅くアパート2棟を買う方法を解説」を公開いたしました。



本動画では、45歳・会社員・年収1,000万円・金融資産3,000万円という方を想定し、手堅くアパート2棟を持つまでの進め方を、使う銀行の順番と具体的な数字で解説しています。

【なぜ「まず2棟」なのか】
金利が上がり、それに伴って物件価格も上がって利回りが下がっています。
1棟あたりの手残りが以前より少なくなっているため、以前のように雪だるま式に買い進めるのは難しくなりました。
会社員の方が無理なく届く最初の到達点が2棟です。
そして、ここに何年でたどり着けるかでその後が変わります。

【2棟目に届くまでの3つの関門】
①オリックス銀行の融資枠（目安は年収の10倍。弊社では年間賃料収入の70％を加算できる）
②スルガ銀行の資産要件（入り口として金融資産3,000万円程度。加えて債務総額の1割より、購入後に残る金融資産が多いこと）
③年齢と融資期間（完済年齢84歳。45歳なら35年フルで組めるが、50歳では組めない）

【モデルケースの進め方】
1棟目（45歳）はオリックス銀行のフルローンで1億円の物件を取得。
手残りは年113万円と控えめですが、自己資金は480万円のみで手元に約2,520万円が残ります。
3年後（48歳）、手元は3,158万円に。
ここでスルガ銀行を使い、8,000万円クラスの2棟目へ。
購入後も約1,776万円が残り、債務総額の1割（1,695万円）をわずかに上回って条件をクリアします。
10年後（55歳）には累計約2,180万円の手残りと、約4,320万円の手元現金が残ります。

【最も多い失敗】
金利の安さだけを見て、条件のいいスルガ銀行を1棟目に使ってしまうケースです。
スルガ銀行は収益還元法で評価するため自己資金が約1,728万円必要となり、手元は1,272万円しか残りません。
入り口の3,000万円に戻るまで約6年、条件を満たすのは9年後の54歳。
そのころには融資期間が35年から30年に短くなり、必要な自己資金は48歳時点より988万円多くなります。
待っている間にゴールが遠ざかるのです。

【利回りと空室率はセットで見る】
利回り7.5％でも空室率15％なら手残りは78万円。
利回り6.72％で空室率2％の113万円に負けます。
利回り6％・空室率15％では赤字です。
表面利回りはあくまで満室を前提にした数字なので、想定家賃が周辺相場とずれていないか、そのエリアの入居需要はどうかをあわせて確認する必要があります。

【まとめ】
1棟目はオリックス銀行のフルローンで現金を残す。
条件のいいスルガ銀行は2棟目に取っておく。
その順番に耐えられる物件を選ぶ。
1棟目を1番得に買うのではなく、2棟目に届く買い方を選ぶことが、手堅く2棟を持つことにつながります。

これから1棟目を検討される方はもちろん、すでに1棟目を保有していて2棟目に進めない方にも役立つ内容となっています。
ぜひ本動画をご覧いただき、銀行の順番と数字の組み立て方をご確認ください。
なお、動画および記事内の金利・融資条件・収支は公開時点のモデルケースであり、収益を保証するものではありません。
金利や融資条件は時期やご本人の属性によって変わりますので、実際のご検討にあたっては対象物件ごとに具体的な条件をご確認のうえ慎重にご判断ください。

▶︎動画はこちら

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