【動画公開】年収1,500万円なのに融資否決。なぜ2棟目のアパートが買えないのか？ | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

このたび、当社公式サイト内動画ページにて、不動産投資に関する最新動画「【年収1,500万円なのに融資否決】なぜ2棟目のアパートが買えないのか？」を公開いたしました。



本動画では、年収1,500万円・1棟目は満室稼働という方が、なぜ2棟目のアパート融資を複数の銀行に断られたのかを、実際のご相談をもとに数字で検証しています。

【ご相談の内容】
43歳・会社員（大手企業勤務）、年収1,500万円。
2年前に東京23区の新築アパートを1億5,500万円で購入し、現在も満室で収支は黒字。
2棟目として神奈川県の新築アパートを申し込んだところ、複数の銀行に融資を断られたというご相談です。

【原因① 金融資産が借入規模に対して少ない】
金融資産は800万円。
一方で自宅とアパートで約1億8,500万円の借入があり、この規模に対しては余裕が少ない状態です。
購入前は3,000万円ありましたが、1棟目の頭金・諸費用で1,700万円を使い、教育費などの支出と株の下落が重なって現在の水準になりました。
金融機関の中には、借入に対して金融資産が1割程度あるかを見るところもあります。
2棟目の借入を含めた総額は約2億9,500万円になるため、その目安では購入後に約2,950万円が必要という計算になります。

【原因② 借入総額には自宅ローンも含まれる】
自宅の住宅ローンも返済負担として必ず確認されます。
ここを見落とす方が多いポイントです。
実務感としては、借入総額が年収の20〜25倍と大きくなると、それまでと同じ金融機関では次が出にくくなるケースが増えます。

【原因③ 満室なのに利益が薄い】
満室想定家賃899万円に対し、ローン返済622万円（返済比率69％）、経費約217万円（家賃の24％程度）。手残りは年約60万円、月約5万円でした。
営業資料では年150万円とされていましたが、経費を家賃の14％で計算していたための差です。
8戸のうち1戸が3ヶ月空くだけで、空室期間の家賃・原状回復費・広告料で約47万円が消えます。
2部屋空けばその年は赤字です。

【1棟目の収益力は物件選びでほぼ決まる】
この物件の表面利回りは5.8％。
同じ1億5,500万円でも利回り6.5％なら家賃は年1,000万円を超え、手残りは年140万円前後（月12万円近く）になります。
収支の余白が薄い物件は、追加融資のプラス材料になりにくいのが実情です。

【買う前に確認したい4つのこと】
①この物件を買った後、金融資産はいくら残るのか
②自宅も含めた借入総額は年収に対してどこまで増えるのか
③1棟目は実際に年間いくら手残りが出るのか
④この買い方で2棟目を狙いやすい状態を維持できるのか

【立て直しの3ステップ】
①手元の現金を回復させる　
②1棟目の運用実績を作る　
③借入残高を減らす
給与から年200万円、1棟目の手残り60万円を残せば年260万円。
現在の800万円と合わせて3年で約1,580万円、5年で約2,100万円になります。
同時に元本も減るため、5年後には借入に対する余裕がかなり改善します。
なお保有2年での売却は短期譲渡所得となり税金が約4割かかるため、すぐに売るのは得策とはいえません。
否決理由を整理せずに他行へ手当たり次第申し込むのもおすすめできません。

【まとめ】
2棟目で融資に苦労するかどうかは、2棟目を探すときではなく1棟目の買い方で大きく変わります。
銀行だけを変えるのではなく、銀行から見られる中身も変えていく。
遠回りに見えて、実はここが一番の近道です。

これから1棟目を検討される方はもちろん、すでに1棟目を保有していて次に進めなくなっている方にも役立つ内容となっています。
ぜひ本動画をご覧いただき、契約前に確認すべき数字をご確認ください。

なお、動画および記事内の数値は特定の条件を置いた事例であり、融資の可否や収益を保証するものではありません。
金融機関の審査基準は一律ではなく、投資家の属性・物件・時期によって異なりますので、実際のご検討にあたっては具体的な条件をご確認のうえ慎重にご判断ください。

▶︎動画はこちら

2棟目に進めない方のセカンドオピニオン受付中

すでに1棟目をお持ちで次に進めなくなっている方は、融資の資料・レントロール・直近の収支の3点を整理して無料の個別相談からお送りください。
否決の原因がどこにあるのか、何をどれだけ改善すれば次に進めるのかを客観的に診断いたします。
強引な勧誘は一切ありません。

今後も不動産投資・資産形成に役立つ情報を発信してまいりますので、引き続きご愛顧賜りますようお願い申し上げます。
チャンネルの登録をして最新情報を見逃さないように。

横濱コーポレーションでは、会員登録で未公開物件のご紹介と無料の個別相談を行っています。
不動産投資を検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。