【動画公開】相続税5年ルール｜アパートを買って相続税を下げるが使えなくなる人5選 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

このたび、当社公式サイト内動画ページにて、不動産投資に関する最新動画「【相続税5年ルール】アパートを買って相続税を下げるが使えなくなる人5選」を公開いたしました。


※本記事および動画は一般的な解説です。改正の細かい条件は今後の法整備で確定する部分があり、個別の判断は税額に直結します。実際のご検討にあたっては、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。

本動画では、2027年1月からの相続税評価の見直しについて、1億円のアパートの数字で確認したうえで、影響を受ける方を5つのケースで解説しています。
ご資産が1億円を超えていて、ご自身かご両親の相続を考えている方に向けた内容です。

【2027年1月から何がどう変わるのか】
2027年1月以降の相続では、亡くなる前5年以内に取得した賃貸アパートが、相続税の計算で安く評価してもらえなくなります。
これまでは土地が路線価（実勢価格の8割ぐらいの水準）、建物が固定資産税評価額（新築でも建築費の5割から7割程度）で評価され、さらに人に貸している分だけ土地も建物も一定の割合で評価が下がっていました。これが「アパートを買うと相続税が下がる」と言われてきた仕組みです。
新ルールでは、2027年1月1日以後の相続や贈与で5年以内に売買または新築で取得した貸付用不動産は、この計算を使わず時価に近い金額で評価されます。
実務上は「買った値段をもとに地価の変動を考慮した金額の約8割」と示されています。

【1億円のアパートで見る圧縮額】
現金1億円をそのまま持っていれば評価は1億円。
従来ルールで1億円のアパートを購入すると評価は約6,000万円となり、4,000万円の圧縮ができていました。
新ルールでは買値の8割で約8,000万円となり、圧縮できるのは2,000万円に半減します。
ただし不動産が相続対策にならなくなるという話ではなく、効かなくなるのは「相続の直前に購入して評価の差だけを取りに行くやり方」です。

【ケース① 2026年中に買えば間に合うと思っている】
ご相談でいちばん多い誤解です。
ルールが切り替わるのは「いつ買ったか」ではなく「いつ相続が起きたか」。
2027年以降に相続が起きたとき、そこから遡って5年以内に取得していれば対象になる設計のため、2026年に買った物件は2031年までは新ルールで評価されることになります。
駆け込みがいちばん効かない改正です。

【ケース② 親が高齢になってから始めようとしている】
80代のご両親の名義で現金1億円と株式1億円を一気にアパートへ組み換える。
これは典型的な直前の大規模な組み換えで、5年以内に相続が起きれば圧縮効果は半分になります。
高齢になってから始めるのではなく、早い段階で金融資産と不動産の割合を設計しておく必要があります。
これはご両親だけでなく、今40代50代の方がお子さんに資産を渡す側になったときも同じです。

【ケース③ 新築なら5年ルールは関係ないと思っている】
今回の改正では、売買で買った物件だけでなく新築した物件も対象に入りました。
土地を買ってアパートを建てても、相続まで5年以内なら同じルールが適用されます。
ただし5年以上前から保有している土地に新築した建物などについては経過措置が示されています。
細かい条件は今後の法整備で決まるため、必ず税理士にご確認ください。

【ケース④ 小口化商品で回避しようとしている】
一棟ではなく不動産を小口にした商品で評価を下げる方法も改正の対象に入りました。
しかも一棟アパートより厳しく、一定の小口化商品はいつ買ったかに関係なく時価で評価される方向とされています。
5年ルールですらないということです。

【ケース⑤ 節税できるなら利回りが低くてもいいと考えている】
今回いちばんお伝えしたいところです。
評価を4,000万円圧縮できるなら、多少利回りが低くても空室があってもトータルで得でした。
つまり節税が物件の弱さを埋めていたわけです。
その部分がなくなるため、本質的に弱い物件はただの悪い物件になります。
判断は「相続税が下がるから買う」ではなく、「相続税対策にもなって、持っている間も利益が出て、最後に資産として残るから買う」。
この順番で選べる物件だけが2027年以降も機能します。

【それでも不動産は有効です】
見直されるのは相続の直前に購入して評価の差だけを取る方法で、裏を返せば5年以上前から持っている物件は従来どおりの評価で見られる見通しです。
今回の改正は時間を味方につけた人だけが得をする設計といえます。
早く持てば評価の話だけでなく、持っている10年間しっかり家賃を受け取ることもできます。
相続対策が「直前の節税テクニック」から「10年単位の資産承継」へ変わった、というのが本当の意味だと考えています。

【今からやる3つのこと】
①相続財産を全部見える化する（現金・株式・自宅・収益不動産・会社の株式・保険・借入を並べ、今相続が起きたら税金がいくらになるかを把握する）
②現金のまま持つ場合とアパートに組み換えた場合を比較する（相続税評価だけでなく、家賃収入・借入・年間の手残り・10年後の残債・将来の売却価格まで並べる）
③相続までの時間から逆算する（5年ルールがある以上、「いつか考える」がいちばん損をする）

【まとめ】
今回の改正でいちばん大きいのは、昔よりも時間に余裕がなくなったことです。
相続が近くなってから考え始めると、取れる選択肢が一気に狭まります。
ご資産が1億円を超えている方、ご両親の相続を考え始めた方はもちろん、将来お子さんに資産を渡す側になる40代50代の方にも役立つ内容となっています。
ぜひ本動画をご覧いただき、ご自身の場合にどれだけ時間が残っているのかをご確認ください。
なお、相続対策にはパッケージがなく、年齢・資産・ご家族の状況によって取るべき方法はまったく変わります。
本記事は一般的な解説であり個別の税務判断を行うものではありませんので、税務については必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。

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