【動画公開】これがあったら原則買わない｜不動産投資の収支を壊す設備5選 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

このたび、当社公式サイト内動画ページにて、不動産投資に関する最新動画「【これがあったら原則買わない】不動産投資の収支を壊す設備5選」を公開いたしました。



物件資料でエリアと利回りは全員が必死に見ますが、設備の表はほとんどの方が流し読みにしています。
本動画では、その設備欄に潜む落とし穴を5つ解説しています。
設備の違いだけで、10年20年30年と保有する間に数百万円、物件によっては1,000万円単位の差になります。
しかも5つの中には、「これがついていたら当たり物件」と思われている定番の設備も入っています。

【① 電気温水器】
電気でお湯を沸かしてタンクに貯める給湯設備で、ガスを引いていない物件に付きます。
入居者はお湯が出れば同じなので内見で気にしません。
交換は1台50万円ほど。
ガス給湯器なら10万〜20万円で済む工事です。
しかも新築時に全部屋同じ日に設置されているため壊れる時期も揃い、10戸なら数年のうちに総額500万円程度が消えていきます。
年間の手残りが150万円の物件なら、利益3年分がお湯のために消える計算です。
これは買う前に気づけます。
資料の設備欄に「給湯：電気温水器」と1行書いてあります。

【② 増圧ポンプ】
水圧だけでは上階まで水が届かない建物で、ポンプで押し上げる設備です。
3階建て以上で必要になるケースがありますが、2階建てなら水圧だけで最上階まで届くため不要です。
入居者から見れば同じ水が出るだけですが、オーナーの負担は全く違います。
故障すると建物全体で水が出なくなり、トイレもお風呂も止まるため「修理は来月に」が許されません。交換は200万円クラス、寿命15年で割ると年13万円の積立と同じです。
見るべきは「この建物は機械に頼らないと成立しない設計なのか」。
同じエリア・同じ利回りなら、機械が少ない建物のほうが手残りは残りやすくなります。

【③ 床暖房】
当たり設備と思われているものの1つ目です。
入居者に喜ばれるのは間違いありませんが、「嬉しい」ことと「その分の家賃を払う」ことは別です。
入居者アンケートでも、床暖房を「次も絶対に欲しい」と答えた単身者でさえ、家賃の上乗せ許容額はせいぜい月1,000円から1,500円程度という結果が出ています。
一方で温水式なら熱源機など更新する設備が増え、床側に不具合が出れば床材まで交換する大がかりな工事になる可能性があります。
冬の快適性はエアコンや断熱性能でもある程度作れます。
「あると嬉しい設備」と「オーナーがお金をかける価値のある設備」は全く別です。

【④ 浄化槽】
下水道が来ていない土地で排水を敷地内で処理する設備です。
本下水の土地ならそもそも不要で、入居者はまず気づきません。
これまでの3つと決定的に違うのは、壊れなくてもお金がかかることです。
法律で定期的な点検と清掃が義務付けられており、点検・清掃で年10万円前後。
ブロワーの交換や将来の大型更新まで含めると、20年30年の保有で累計数百万円規模になります。
設備の話に見えて、実は土地の話でもあります。
物件を見るときは「本下水なのか、浄化槽なのか」の1行を必ず確認してください。

【⑤ エレベーター】
当たり設備と思われているものの2つ目で、今回いちばん大きい費用です。
保守点検の契約は内容によって年18万円から72万円ほど。
全面更新は規模によっては1,000万円クラスになり、維持費と更新を年間換算すると年50万円から100万円前後の負担になり得ます。
年間の手残りが200万円の物件なら、更新の1,000万円だけで利益5年分です。
番外編として、機械式駐車場は大規模な部品交換だけで2,000万円規模になった例もあります。

【共通する考え方】
5つすべてに同じ質問をしています。
「この設備で家賃を上げられますか」。
電気温水器も増圧ポンプも浄化槽も上がりません。
床暖房は月1,000円台、エレベーターは多少の差はついても年50万〜100万円の負担を上回るかは別の話です。
つまり負担だけが増えて、収入側には返ってこない。
だからこそ設備は、新築時の値段ではなく20年間保有したときの総額で見る必要があります。

【まとめ】
木造アパートの新築・築浅では今回の設備はあまり出てこないケースが多いものの、地方エリアではまだ公共下水が来ていないところもあります。
また「新築だと利回りが出ないから中古を買う」という場合に、これらの設備が入ってくるケースがあります。
新築は入居者に選ばれる設備が入っているか、中古はどんな設備が入っていてどんなランニングコストがかかるか。見るところが変わります。
これから1棟目を検討される方はもちろん、すでに検討中の物件がある方にも役立つ内容となっています。
ぜひ本動画をご覧いただき、お手元の資料の設備欄をご確認ください。
なお、動画および記事内の金額はいずれも一般的な目安であり、実際の費用は機種・規模・契約内容・地域によって異なります。
収益や維持費を保証するものではありませんので、実際のご検討にあたっては個別の見積もりや管理会社へのご確認など、具体的な条件をご確認のうえ慎重にご判断ください。

▶︎動画はこちら

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