新横浜駅【横浜線・横浜市営地下鉄線】不動産投資の市場動向【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

こんにちは！売買営業部仕入れ課の大下です。

新横浜駅は、新幹線・横浜線・地下鉄・相鉄・東急と複数路線が交差する交通の要衝です。その利便性の高さや地価の堅調な上昇傾向から、不動産投資家にとって注目のエリアになっています。本記事では、マクロ動向から新横浜駅周辺の賃料データ、入居ニーズ、将来リスクまで幅広く分析し、横濱コーポレーションとしての実践的な視点を交えて解説します。

① マクロトレンド：全国・首都圏／横浜市の不動産市場

• 金利・融資環境
  　現在、世界的な金利高止まりが続く中でも、日銀の緩やかな金融政策維持や部分的な緩和観測が根強く、ローンを活用した不動産投資のコストは依然注目されています。

• 人口・世帯数の変化
  　首都圏では実質人口の高齢化・減少懸念がある中、横浜市は都心へのアクセス良好なベッドタウンとして一定の需要を維持。神奈川県全体でも住宅マーケットに堅調さがみられます。

• 地価の推移
  　横浜市における住宅地・マンション価格は緩やかな上昇傾向にあります。特に港北区など交通利便性が高いエリアは強さを見せており、横浜市の不動産価格は安定感があります。 

• 空室率
  　横浜オフィス市場においては空室率が改善傾向にあり、2025年3月期には5％台まで低下しています。 
  　住宅マーケットでも港北区を含む横浜市では、おおむね10％前後の空室率報告があるものの、駅近築浅物件には安定入居が見られます。 

• なぜ今注目か
  　以上の点を総合すると、新横浜のような交通優位性＋都市近接エリアは、金利を活かした資産形成を目指す富裕層投資家にとって、有利な「安定キャッシュフロー＋資産価値維持」の両立が期待できるタイミングと言えます。

② エリア概要とアクセス

駅の特徴・アクセス

• 路線：新横浜駅は JR横浜線、東海道新幹線、横浜市営地下鉄ブルーライン、相鉄・東急の新横浜線が乗り入れています。 

• 乗降客数：JR横浜線の定期外客を含め、2024年度は約 49,800人／日。  また、神奈川県内では1日の利用者数ランキングで上位（第3位）という高利用状況です。 

• 再開発・新線効果：2023年に開業した東急・相鉄の新横浜線により、さらなる交通ネットワーク強化が進んでいます。 

街の印象・生活利便性

• 商業施設：駅前には大規模商業施設や飲食店があり、ビジネス・生活両面で利便性が高い。

• 住環境・治安：港北区内でも住宅街として落ち着いた雰囲気があり、ファミリーや単身者ともに支持されるエリア。

• 投資家にとってのポイント：新幹線利用による出張・移動需要、通勤利便性の高さ、交通インフラの多重性が入居の強みになります。

③ 市場データ分析（賃料・利回り・供給動向）

家賃相場

下記は新横浜駅周辺の代表的な賃料データです。

また、Homes の1 K物件では、駅徒歩9分・専有面積20.7㎡・オートロック・浴室乾燥機付きで 8.5 万円＋管理費 の事例もあります。 

供給・築年別動向

• 新横浜駅周辺では、築浅のマンション・アパートが多く流通しており、高品質な設備（オートロック、2口キッチン、浴室乾燥など）を備えた物件が目立ちます。

• 中古ストックも存在しますが、駅近・築浅の物件への入居ニーズが強いため、利回り・空室リスクのコントラストが出やすい。

利回り・空室率目安

• 正確な利回り統計は公開データが限定的ですが、駅近1K・築浅物件を想定した場合、表面利回りは 4～5％台 を想定しうるレンジ。

• 空室リスクは、駅近築浅物件では比較的低めと見られますが、中古・築古のリスクは慎重に評価が必要です。

④ 入居ニーズと物件選定ポイント

入居者層の特徴

• 単身者（社会人）：横浜線／新幹線の利便性を活かして通勤・出張利用。

• DINKS・共働きカップル：1LDK～ファミリー物件を選ぶ層。

• ファミリー：駅近だけでなく、周辺住宅街にもファミリー層が存在。

投資家が重視すべき条件（横濱コーポレーション視点）

• 駅徒歩 10 分以内：交通利便性を最大化し入居率の確保を優先。

• 専有面積 ≥ 20㎡：快適性・居住品質を確保しやすい。

• セキュリティ設備：オートロック、宅配ボックス、TVインターホン。

• 生活利便設備：浴室乾燥機、2口以上のキッチン、エアコン。

• 将来価値保持設備：Wi-Fi／ネット無料などの付加価値設備。

⑤　将来展望とリスク

将来のチャンス

• 交通インフラ強化：東急・相鉄新横浜線の開通でさらなる利便性が向上、将来的な資産価値アップが期待。

• 再開発・都市拡大：駅周辺の商業・住宅開発が進めば、居住・オフィス双方からの需要が持続。

• 観光・ビジネス需要：新幹線駅の利点を活かしたビジネス出張や観光利用も見込める。

リスクと注意点

• 金利上昇：借入がある場合、金利上昇リスクが利回りを圧迫。

• 供給過多：駅近での新築供給が過度になると競争が激化
  し、空室リスクも増加。

• 築古化：築年が進んだ物件の価値低下リスク。設備更新コストも無視できない。

• 人口動態の変動：長期で見ると、横浜市および首都圏の人口構造変化による賃貸需要の変動リスク。

⑦ 投資家へのアドバイス・まとめ

• 新横浜駅は、交通・利便性・将来性を兼ね備えた魅力的な投資エリアです。特に駅徒歩10分以内の築浅1K〜1LDKは安定性が高く、単身〜DINKS層を中心に強い需要が見込まれます。

• 利回り狙いだけでなく、資産価値の維持・成長を重視する堅実投資家には適したマーケットです。

• 投資を検討するなら、横濱コーポレーションのような信頼できる専門会社と協力し、物件の選定から運用・メンテナンスまでトータルに見通すことが安心です。

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