矢向駅【JR南武線】不動産投資の市場動向【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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矢向駅【JR南武線】不動産投資の市場動向
不動産投資をご検討の皆様、こんにちは。
横濱コーポレーション株式会社です。今回はJR南武線「矢向駅」エリアの不動産投資マーケットを、プロの目線で分析します。
あわせて、当社が同エリアで建築を進めている新築アパート「ベイルーム矢向塚越」もご紹介します。このエリアは、いま15年がかりの鉄道高架化事業が動き出したところです。
立地の価値が事業の進捗とともに底上げされていく、数少ないマーケットといえます。ご契約いただいたお客様の声
川崎市の新築アパート建築実績をご覧になりたい方はこちらから
全国・首都圏のマクロ動向
収益不動産市場では、価格の上昇と利回りの低下が同時に進行しています。
健美家の調査によると、2026年1〜3月期の一棟アパート表面利回りは全国平均で8.06％でした。
一方、東京・神奈川・埼玉・千葉の一都三県では6.89％にとどまっています。築10年未満に絞り込むと、一都三県の平均は5.87％まで下がります。
東京23区に至っては5.27％であり、都心の利回り圧縮は限界に近い水準です。この差が、投資マネーを神奈川県の準都心部へ向かわせている構図です。
建築費の高止まりと金利上昇が重なる局面では、価格の割安感だけで判断するのは危険でしょう。
判断の軸は、賃料が下がりにくい立地を選び抜くことに移っています。なかでも川崎市南部は、東京と横浜の両方向に通勤できる希少な位置にあります。
都心の家賃を払わずに都心へ通える立地は、賃貸需要が構造的に厚くなります。
矢向駅エリアの概要と交通アクセス
矢向駅は、横浜市鶴見区矢向六丁目に位置するJR南武線の駅です。
南武線で唯一、横浜市内に所在する駅であり、駅番号はJN03となります。JR東日本の公表値では、2024年度の1日平均乗車人員は17,942人でした。
これは南武線の快速通過駅のなかで最も多い水準です。
快速が停まらない駅でありながら、実需の厚さは沿線でも上位に入ります。川崎駅までは2駅、武蔵小杉駅までは4駅という距離感です。
川崎駅で京浜東北線や東海道線に、武蔵小杉駅で横須賀線や東急東横線に乗り換えられます。
東京都心にも横浜にも30分圏という、二方向アクセスが最大の強みです。駅の東側には多摩川が流れ、西側には平坦な住宅地と町工場が混在しています。
物件所在地の川崎市幸区塚越は、この駅勢圏の北側に広がる住宅エリアです。
15年かけて「開かずの踏切」が消える街
このエリア固有の投資テーマは、JR南武線の連続立体交差事業です。
川崎市は2025年1月17日、神奈川県から都市計画事業認可を受けて事業に着手しました。対象は矢向駅から武蔵小杉駅までの約4.5キロメートル区間です。
この区間を高架化することで、9か所の踏切がすべて除却されます。
うち5か所は遮断時間が特に長い、いわゆる開かずの踏切に該当します。鹿島田駅・平間駅・向河原駅の3駅が高架化され、令和21年度の完成を目指しています。
関連する都市計画道路は令和24年度の完成予定です。
そのひとつが川崎3・5・10号塚越南加瀬線であり、本物件の地元を通る路線にあたります。川崎市は2026年度当初予算に、この事業だけで約60億円を計上しました。
用地取得も動き出しており、計画倒れのリスクは相対的に小さいと考えられます。投資家にとっての意味は明快です。
高架化が進むほど、駅周辺の回遊性と居住環境は改善していきます。
つまり、完成前のいま取得しておくことで、街の改善分をそのまま賃料と資産価値で享受できます。
川崎市幸区の人口動態と市場の底堅さ
川崎市の人口は約156万7千人で、政令市のなかでも人口を維持している都市です。
なかでも幸区は、市内7区で最も面積が小さく、人口密度の高い区です。幸区の特徴は、工場跡地の再編が住宅と産業の両面で進んでいる点にあります。
大規模な集合住宅の建設と、研究開発型企業の立地が同時に進行してきました。
慶應義塾大学のK2タウンキャンパスやかわさき新産業創造センターも区内にあります。さらに新川崎エリアでは、量子・AI・半導体などの研究拠点整備が動いています。
2026年3月には、この拠点整備事業の優先交渉権者が決定しました。
研究開発人材の流入は、単身・二人世帯の賃貸需要を直接押し上げる要因です。
賃料相場と利回りの目安
矢向駅エリアの賃料水準は、南武線の各駅停車駅としては高い部類に入ります。
大手ポータルの掲載事例では、駅徒歩3分の新築1Kで8.6万円台の募集が確認できます。
1LDKになると11万円台から12万円台のレンジです。新築かつ駅徒歩5分以内という条件では、ワンルームの相場目安は7.9万円とされています。
近隣の小田栄駅が6.5万円前後、浜川崎駅が6.9万円前後ですから、明確な差があります。
川崎駅への近さと二方向アクセスが、そのまま賃料に反映されている形です。利回りは、首都圏の一棟アパートで表面6％台というのが現在の相場観です。
新築はここからさらに圧縮されますが、修繕費と空室損の少なさで実質値は逆転しやすくなります。
金融機関の評価も新築のほうが伸びやすく、出口戦略の面でも有利に働きます。賃料の絶対額が高いエリアでは、同じ利回りでも1戸あたりの収益額が大きくなります。
この点は、規模拡大を志向する投資家にとって見逃せない要素です。
建築中の新築アパート「ベイルーム矢向塚越」のご紹介
当社はいま、矢向駅にほど近い敷地で新築アパートの建築を進めています。
物件名：ベイルーム矢向塚越
立地：神奈川県川崎市幸区塚越4丁目328番9
駅徒歩：JR南武線「矢向」駅 徒歩6分このエリアを選んだ理由は、賃料の下支え要因が複層的である点にあります。
川崎・横浜方面の通勤需要に加え、市内の研究開発拠点に通う就業者需要が重なります。
そこへ連続立体交差事業による中長期の環境改善が加わる構図です。ベイルームシリーズは、アパートでは珍しいオートロックを標準採用しています。
独立洗面台、浴室乾燥機、2口IHキッチン、TVモニターホンも標準装備です。
築古の木造アパートが多い商圏では、この設備差がそのまま賃料差につながります。
将来展望：中長期で見た矢向駅エリアの投資価値
高架化が完成する令和21年度は、いまから見れば十数年先の話です。
しかし不動産投資は、まさにその時間軸で判断すべき資産形成手段です。用地取得が進むにつれ、沿線では建て替えや土地の流動化が起こります。
踏切がなくなれば、南北に分断されていた生活動線がつながります。
歩行環境が改善したエリアは、単身者にとっての住みやすさが確実に上がります。供給面では、建築費の高止まりが新規着工の抑制要因として働き続けるでしょう。
新築の供給が細れば、既存の築浅物件の賃料は下がりにくくなります。
いま取得する新築は、数年後には希少な築浅ストックとして評価される可能性があります。一方で、リスクにも目を向ける必要があります。
金利がさらに上昇すれば、返済負担は確実に重くなります。
工事期間中は騒音や交通規制が生じる可能性も、あらかじめ織り込んでおくべきです。このマーケットは、いまの実需と将来の改善余地を両取りできる点に価値があります。
賃料が既に高い水準で成立しており、そのうえで街が良くなる予定が組まれています。当社は神奈川県内で新築アパートを供給し、約11,000戸の賃貸管理を行っています。
仕入れから建築、賃貸募集、管理、そして売却まで、自社で一貫してサポートいたします。
会員様には、市場に出る前の新築案件を優先してご案内しています。
ページ作成日 2026-08-25
