東林間駅【小田急江ノ島線】不動産投資の市場動向【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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東林間駅【小田急江ノ島線】不動産投資の市場動向
不動産投資をご検討の皆様、こんにちは。
横濱コーポレーション株式会社です。今回は小田急江ノ島線「東林間駅」エリアの不動産投資マーケットを、プロの目線で分析します。
あわせて、当社が同エリアで建築を進めている新築アパート「ベイルーム東林間アサンテ」もご紹介します。金利のある世界が定着し、投資家の目線は「立地の実力」へと戻りつつあります。
そのなかで、ターミナル駅の隣接駅は取得価格と賃貸需要のバランスが取りやすい選択肢です。ご契約いただいたお客様の声
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全国・首都圏のマクロ動向
収益不動産市場では、価格の上昇と利回りの低下が同時に進行しています。
健美家の調査によると、2026年1〜3月期の一棟アパート表面利回りは全国平均で8.06％でした。
一方、東京・神奈川・埼玉・千葉の一都三県では6.89％にとどまっています。さらに築10年未満へ絞り込むと、一都三県の平均は5.87％まで下がります。
東京23区に至っては5.27％であり、都心の利回り圧縮は限界に近い水準といえます。この差が、投資マネーを神奈川県の準中心部へ向かわせている構図です。
建築費の高止まりと金利上昇が重なる局面では、価格の割安感だけで判断するのは危険でしょう。
重視すべきは、賃料が下がりにくい立地を選び抜くことに尽きます。神奈川県は人口減少局面に入っても、単身世帯数が増える見通しの自治体が多く残ります。
都心通勤圏でありながら土地価格が抑えられるエリアは、いまも利回りを確保しやすい領域です。
東林間駅エリアの概要と交通アクセス
東林間駅は、相模原市南区上鶴間七丁目に位置する小田急江ノ島線の駅です。
江ノ島線が小田原線から分岐して最初に停車する駅で、駅番号はOE01となります。小田急電鉄の公表値では、2024年度の1日平均乗降人員は20,438人でした。
小田急線全70駅中47位という規模で、前年度からは354人の増加です。
コロナ禍からの回復基調が続き、利用実績は着実に戻ってきています。新宿駅へは相模大野駅で乗り換えて約45分、横浜駅や藤沢駅へは約30分の距離です。
停車するのは各駅停車のみですが、隣の相模大野駅には快速急行と急行が停まります。
反対隣の中央林間駅では東急田園都市線に接続し、渋谷方面へ直結できます。駅前には小田急マルシェ東林間、東急ストア、スーパー三和が並んでいます。
駅から約300メートルの東芝林間病院は、夜間二次救急にも対応する地域の中核病院です。
二つのターミナルに挟まれた「各停駅ディスカウント」
このエリア最大の投資的な妙味は、賃料水準と利便性のねじれにあります。
相模大野駅と中央林間駅という二つの乗換拠点へ、それぞれ1駅で到達できるのです。
それにもかかわらず、賃料相場は両隣より一段低い水準にとどまっています。大手ポータルの集計では、東林間駅の賃貸物件の平均賃料はおよそ5.6万円です。
相模大野駅と中央林間駅はいずれも5.9万円前後で、その差は月額約3,000円あります。
土地価格についても、ターミナル駅至近と比べれば取得しやすい水準です。投資家から見れば、入居者の実質的な利便性は落ちないのに取得原価だけが下がる構図といえます。
入居者は1駅3分で急行に乗り継げるため、実際の通勤時間はほとんど変わりません。
この体感差の小ささこそが、新築で相場より強気の賃料を設定できる根拠になります。
相模原市南区の人口動態と市場の底堅さ
相模原市南区の人口は約27万人で、市内3区のなかで最も多い規模です。
世帯数と人口はいずれも、緩やかな増加が続いています。注目したいのは1世帯あたり人員の低下傾向です。
市全体と比べてもファミリー層より単身・二人世帯の比率が高く、世帯の小規模化が進んでいます。
これは1K・1LDKを主体とする木造アパートにとって、需要が積み上がる方向の変化です。東林間駅を含む東林地区には、約4万1千人が暮らしています。
相模原市は都市計画上、東林間を淵野辺・上溝・小田急相模原・古淵と並ぶ地区中心市街地に位置づけています。
行政が拠点性を認めた市街地であり、基盤整備の対象から外れにくい点も安心材料でしょう。
賃料相場と利回りの目安
賃貸需要の中心は、単身者向けの1R・1Kです。
ポータル各社の集計では、この層の家賃相場はおおむね4.5万〜5.5万円台が中心となっています。
1LDKまで広げると、6万〜7万円台のレンジに入ってきます。新築で設備水準を上げた場合、駅徒歩10分以内であれば6万円台の設定も現実的です。
実際、駅徒歩10分圏では、新築1K・25平方メートル台で7万円台前半の募集事例も見られます。利回りについては、首都圏の一棟アパートで表面6％台というのが現在の相場観です。
新築はここからさらに圧縮されますが、修繕費と空室損の少なさで実質値は逆転しやすくなります。
金融機関の評価も新築のほうが伸びやすく、出口戦略の面でも有利に働きます。利回りの数字だけを追うのではなく、賃料の維持力と稼働率で判断すべき局面です。
建築中の新築アパート「ベイルーム東林間アサンテ」のご紹介
当社はいま、東林間駅にほど近い敷地で新築アパートの建築を進めています。
物件名：ベイルーム東林間アサンテ
立地：神奈川県相模原市南区東林間4丁目8-11
駅徒歩：小田急江ノ島線「東林間」駅 徒歩2分駅徒歩2分は、当社が基準とする徒歩10分圏のなかでも、とりわけ希少な立地です。
入居希望者の物件検索では「徒歩5分以内」が強力な絞り込み条件として使われます。
この条件を満たすだけで、募集時の閲覧数と反響数は大きく変わってきます。このエリアを選んだ理由は、賃料の下支え要因が複数重なっている点にあります。
都心・横浜方面への通勤需要に加え、東芝林間病院をはじめとする医療機関の勤務者需要があります。
昼夜を問わない勤務形態の入居者にとって、駅至近と静かな住環境の両立は強い訴求点です。ベイルームシリーズは、アパートでは珍しいオートロックを標準採用しています。
独立洗面台、浴室乾燥機、2口IHキッチン、TVモニターホンも標準装備です。
築古アパートが多い商圏では、この設備差がそのまま賃料差につながります。
将来展望：中長期で見た東林間駅エリアの投資価値
相模原市では、市全体で拠点整備が進んでいます。
相模原駅北口では、返還された米軍用地約15ヘクタールの土地利用計画が2025年8月に策定されました。
住宅800〜1,000戸と、6万〜10万平方メートル規模の商業施設の整備が想定されています。橋本駅の周辺には、リニア中央新幹線の新駅が計画されています。
これらは当エリアから距離こそありますが、市全体の雇用と人口を押し上げる要因になります。供給面では、建築費の高止まりが新規着工の抑制要因として働き続けるでしょう。
新築の供給が細れば、既存の築浅物件の賃料は下がりにくくなります。
いま取得する新築は、数年後には希少な築浅ストックとして評価される可能性があります。一方で、リスクにも目を向ける必要があります。
金利がさらに上昇すれば、返済負担は確実に重くなります。
自己資金比率と返済期間の設計は、購入前に必ず複数のパターンで検証してください。東林間のマーケットは、派手さこそないものの、賃料の安定性で評価すべき市場です。
ターミナル至近の価格を払わずに、ターミナル並みの利便性を確保できる点が最大の強みといえます。当社は神奈川県内で新築アパートを供給し、約11,000戸の賃貸管理を行っています。
仕入れから建築、賃貸募集、管理、そして売却まで、自社で一貫してサポートいたします。
会員様には、市場に出る前の新築案件を優先してご案内しています。
ページ作成日 2026-08-24
