高座渋谷駅【小田急江ノ島線】不動産投資の市場動向【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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高座渋谷駅【小田急江ノ島線】不動産投資の市場動向
いつもご覧いただき、ありがとうございます。
横濱コーポレーション株式会社です。今回は小田急江ノ島線「高座渋谷駅」エリアの不動産投資マーケットを分析します。
神奈川県全体が人口減少に転じるなかで、この一帯は数少ない人口増加圏に位置しています。
記事の後半では、当社が藤沢市長後で建築を進めている新築アパートもご紹介します。ご契約いただいたお客様の声
藤沢市の新築アパート建築実績をご覧になりたい方はこちらから
全国・首都圏のマクロ動向
2026年の不動産投資環境は、金利の局面転換とともに動いています。
日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利を1.0％程度へ引き上げました。
約31年ぶりの水準であり、7月末の会合では据え置きが決まっています。長期金利も上昇基調です。
10年国債利回りは2026年に入って2％台で推移し、数年前とは明確に異なる水準にあります。
借入コストが上がる局面では、賃料が下支えされるエリアを選ぶ重要性が一段と高まります。一方で、一棟アパートの取引価格は上昇が続いています。
2026年1〜3月期の一都三県の平均利回りは6.89％で、前年同期から0.36ポイント低下しました。
東京23区は5.65％まで下がっており、利回りの圧縮は都心ほど顕著に表れています。この結果、都心で利回りを確保しきれない資金が神奈川県内へ流れ込んでいます。
神奈川県の不動産投資は、都心圏の通勤需要と相対的に高い利回りを両立しやすい点が評価されています。
高座渋谷駅エリアの概要と交通アクセス
高座渋谷駅は神奈川県大和市渋谷六丁目にある、小田急江ノ島線の駅です。
2024年度の1日平均乗降人員は24,705人で、前年度から2.0％増加しました。
小田急線全70駅のうち42位という、生活密着型の中規模駅にあたります。停車するのは各駅停車のみですが、乗り換えの選択肢は豊富です。
隣接する大和駅で相鉄本線に、湘南台駅で相鉄いずみ野線や横浜市営地下鉄ブルーラインに接続します。
藤沢駅までは10分前後で到達でき、湘南エリアの生活圏にも入っています。駅西口には2010年に複合ビル「IKOZA（イコーザ）」が竣工しました。
市役所分室や学習センターに加え、生鮮食品スーパーや温浴施設が入る官民複合施設です。
大和市が施行した渋谷（南部地区）土地区画整理事業の中核として整備されました。区画整理により駅周辺の街区は再編され、道路と宅地が整った市街地に生まれ変わっています。
古い木造住宅が密集する駅前とは対照的で、新築賃貸が競争力を保ちやすい環境です。
県内人口の増加上位2市が接する「境界立地」という強み
このエリアを読み解く鍵は、行政区域の境界に立つという位置関係にあります。
駅そのものは大和市にありますが、徒歩圏の南側は藤沢市長後エリアへと広がっています。2025年国勢調査の速報値では、神奈川県の総人口は9,193,657人でした。
1920年の統計開始以来はじめて減少に転じ、県全体で43,680人が減っています。
県内58市区町村のうち、人口が増えたのは18市区町にとどまりました。その数少ない増加自治体の上位に、大和市と藤沢市が並んでいます。
大和市は7,094人増で県内2位、藤沢市は6,989人増で県内3位という結果でした。
高座渋谷駅の徒歩圏は、この増加上位2市がちょうど接する場所にあたります。県全体が減少局面に入っても、賃貸需要の母数が増え続けている希少なエリアだといえます。
入居者の供給源が2つの市にまたがるため、募集時の間口が広い点も実務上の強みです。
単一の自治体の人口動態だけに依存しない構造は、長期保有において安心材料になります。
藤沢市の人口動態と市場の底堅さ
物件が所在する藤沢市の数字も確認しておきます。
藤沢市の人口総数は443,894人となり、過去最多を更新しました。
1975年の265,975人から、50年間で17万人以上増えた計算になります。さらに注目すべきは世帯数の伸びです。
2025年国勢調査で藤沢市の世帯数は10,103世帯増加し、県内トップとなりました。
人口の増加数を世帯数の増加数が上回る構図は、単身世帯や少人数世帯の増加を示しています。世帯分化の進行は、そのままワンルーム・1Kの需要増につながります。
ファミリー向けの持ち家より、単身者向け賃貸の供給が求められる市場構造だといえます。
新築アパート投資の観点では、この流れが最も見逃せない追い風です。
賃料相場と利回りの目安
賃料水準を見ると、投資適性の輪郭がはっきりします。
高座渋谷駅エリアの家賃相場はワンルームが5.67万円、1Kが6.28万円が目安です。
1LDKは10.18万円、2LDKは15.05万円と、ファミリー帯も一定の水準を保っています。近隣駅と並べると位置づけが明確になります。
単身向けの平均賃料は、大和駅が7.57万円、湘南台駅が7.69万円と上位帯を形成しています。
これに対し高座渋谷は6.24万円、桜ヶ丘駅は6.23万円、長後駅は6.63万円という水準です。この賃料差こそが投資妙味につながります。
土地の取得コストは急行停車駅の周辺より抑えられる一方、賃料は極端には落ちません。
同じ建築費をかけた場合、表面利回りを確保しやすい構造になるためです。直近の一棟アパートの平均利回りは、首都圏が6.13％、一都三県の築10年未満が5.87％でした。
建築費の高騰が続くなかでも、この水準をにらんだ設計が現実的に検討できるゾーンといえます。
なお利回りは土地代・建築費・賃料設定によって変動するため、個別の試算が欠かせません。
建築中の新築アパート「ベイルーム高座渋谷WEST／ベイルーム高座渋谷EAST」のご紹介
当社が現在このエリアで建築を進めている物件をご紹介します。
物件名：ベイルーム高座渋谷WEST／ベイルーム高座渋谷EAST
立地：藤沢市長後1241
駅徒歩：小田急江ノ島線「高座渋谷」駅 徒歩8分WEST棟とEAST棟の2棟構成である点が、この計画の特徴です。
1棟ずつの取得はもちろん、2棟をまとめて保有する選択肢も検討していただけます。
複数棟での分散保有は、空室が発生した際の収益変動をならす効果が期待できます。なぜこの立地で建てるのか、当社の判断をお伝えします。
前述のとおり、駅徒歩圏に大和市と藤沢市という県内屈指の人口増加自治体が重なっています。
賃料が中位帯で土地値が過熱していない一方、需要の母数は増え続けているためです。ベイルームシリーズは、設備仕様で近隣の築古アパートと明確に差をつけています。
オートロック、独立洗面台、浴室乾燥機を標準採用し、単身女性からの支持を得てきました。
当社の管理物件は約11,000戸にのぼり、その運用データを設計と賃料設定に反映しています。現在の工事の様子は、現場進捗ブログにて随時更新しております。
ベイルーム高座渋谷WEST（A棟）の建築進捗をご覧になりたい方はこちらから。
ベイルーム高座渋谷EAST（B棟）の建築進捗をご覧になりたい方はこちらから。
ベイルーム高座渋谷WEST(A棟)
ベイルーム高座渋谷EAST(B棟)
将来展望：中長期で見た高座渋谷駅エリアの投資価値
中長期の見通しを、3つの視点から整理します。
第一に人口です。
県全体が減少に転じるなか、大和市と藤沢市はともに増加を続けています。
この差は今後さらに開く可能性が高く、エリア選別の重要性はいっそう増していきます。第二に街の成熟度です。
区画整理とIKOZAの整備により、駅前の生活基盤はすでに完成しています。
大規模再開発による急騰は見込みにくい半面、街の陳腐化リスクが小さい点が魅力です。第三に供給です。
区画整理済みのエリアは敷地が整形で、良質な新築が建ちやすい環境にあります。
一方で、まとまった用地が限られるため、供給過多に陥りにくい構造でもあります。金利上昇局面で問われるのは、賃料を長く維持できるかどうかです。
その一点において、需要の母数が増え続けるこのエリアは有力な選択肢になり得ます。投資判断には、土地値・建築費・賃料設定を踏まえた個別の収支検証が欠かせません。
当社では神奈川県内の未公開情報や収支シミュレーションをご用意しています。
ページ作成日 2026-08-29
