新築アパートの家賃は築何年でどれくらい下がる？神奈川の木造賃貸住宅の統計と、建てる前に決めたい7つのこと【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

スタッフブログ

• 新築アパートの家賃は築何年でどれくらい下がる？神奈川の木造賃貸住宅の統計と、建てる前に決めたい7つのこと

  横濱コーポレーションのスタッフブログをご覧いただき、ありがとうございます。

  新築アパートをご検討中の方から、「新築のうちは満室でも、10年後、20年後も同じ家賃で貸せるのか」というご質問をよくいただきます。金利が上がり、ローンの返済が増えやすい今は、家賃が下がったときの影響がこれまで以上に気になるところです。今回は、国の統計（総務省「住宅・土地統計調査」）で神奈川県の木造の賃貸住宅の家賃を建てた時期ごとに比べ、築年数と家賃の関係、相場の動き、そして建てる前に決めておきたい7つのことを整理します。

  本題に入る前に、当社で実際にアパート経営をされているオーナー様の声もぜひご参考ください。

  ご契約いただいたお客様の声

  

  目次

  1. 家賃は築年数でどれくらい差がつく？

  2. いまの家賃相場は上がっている？

  3. なぜ新築から10年ほどの家賃が下がりやすい？

  4. 金利が上がる今、家賃の下落が問題になる理由は？

  5. 建てる前に決めておきたい7つのこと

  6. 当社の物件ではどうしている？

  7. よくある質問

  1. 家賃は築年数でどれくらい差がつく？

  総務省が5年ごとに行う「住宅・土地統計調査」には、民間の賃貸住宅（民営借家）の家賃を、建物の構造と建てた時期ごとに集計した表があります。最新の2023年調査から、神奈川県の木造の民営借家について、1畳あたりの家賃を比べると次のようになります。

  神奈川県・木造の民営借家　1畳あたりの家賃（2023年調査）

  2021〜2023年9月に建築（築2年ほどまで）　5,552円（100）

  2016〜2020年に建築（築3〜7年ほど）　5,101円（約92）

  2011〜2015年に建築（築8〜12年ほど）　4,816円（約87）

  2006〜2010年に建築（築13〜17年ほど）　4,574円（約82）

  2001〜2005年に建築（築18〜22年ほど）　4,091円（約74）

  1991〜2000年に建築（築23〜32年ほど）　3,853円（約69）

  ※総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（住宅及び世帯に関する基本集計 第107-2表）を加工して当社作成。（　）内は最も新しい建築時期を100とした比率で、築年数は調査時点（2023年10月）からのおおよその目安です。家賃に共益費・管理費は含みません。木造の民営借家には、木造アパートのほか木造の貸家（一戸建てなど）も含まれます。

  1畳あたりで比べているので、部屋の広さの違いはならされています。新しいほど高く、古くなるほど家賃の水準は下がるという傾向がはっきり出ており、築20年ほどで最も新しい物件のおよそ4分の3の水準になっています。

  ただし、これは「同じ時点で、建てた時期の違う物件を並べた」比較です。1つの建物の家賃が、年数がたつにつれてこの通りに下がるという意味ではない点に注意が必要です。

  2. いまの家賃相場は上がっている？

  木造の賃貸住宅の家賃は、この20年でどう動いた？

  一方で、家賃の相場そのものも動いています。同じ調査で、全国の木造の民営借家の1か月あたりの家賃の平均は次のように推移しています。

  全国・木造の民営借家　1か月あたりの家賃の平均

  2008年　51,569円

  2013年　51,030円（5年前より1.0%減少）

  2018年　52,062円（同2.0%増加）

  2023年　54,409円（同4.5%増加）

  ※総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」より。

  2008年から2013年にかけては減少していた家賃が、直近の5年間では上げ幅が大きくなっています。背景には物価の上昇などがあると考えられます。

  「築年数による差」と「相場の動き」は分けて考える

  つまり、家賃の動きには2つの力が働いています。

  家賃を動かす2つの力

  1. 築年数による差：建物が古くなるほど、新しい物件と比べて家賃の水準は下がる（いつの時代にも見られる傾向）

  2. 相場全体の動き：物価や建築費、需要の変化で、地域全体の家賃が上がったり下がったりする（直近は上昇）

  相場が上がる局面では、2の上昇が1の下落を打ち消し、築年数がたっても家賃を据え置けたり、上げられたりすることがあります。ただし、相場の上昇がこの先も続くとは限りません。収支を考えるときは、相場が横ばいでも、築年数による下落だけで収支が回るかを確かめておくのが安全です。

  3. なぜ新築から10年ほどの家賃が下がりやすい？

  新築から10年ほどの間に家賃が下がりやすい理由として、一般的に次の3つが挙げられます。

  家賃が下がりやすい3つの理由

  1. 「新築」という付加価値がなくなる：最初の入居者は新築であること自体に家賃を払ってくれるが、2人目以降はそうはいかない

  2. 近くに新しい物件が建つ：入居者は同じエリアの新しい物件と比べて部屋を選ぶ

  3. 設備が古く見えてくる：ネット環境や水まわりなど、求められる設備の水準は年々上がる

  特に1の「新築プレミアム」は、最初の家賃設定が相場より高すぎると、2回目の募集で大きく下がる原因になります。営業資料の家賃設定の見方は、当社の取締役が動画で詳しく解説しています。

  【嘘は一つもない】不動産会社が負動産を"儲かる物件"に見せる数字の罠5選

  4. 金利が上がる今、家賃の下落が問題になる理由は？

  2026年は日本銀行が6月と9月に政策金利を引き上げ、銀行のローン金利も上がっています。アパート経営では、家賃収入からローンの返済や経費を引いた残りが手取りになります。返済が増える時期と、家賃が下がる時期が重なると、手取りは両側から削られます。

  新築から10年ほどは、ちょうど家賃が下がりやすい時期であり、ローンの残高もまだ多い時期です。金利がもう一段上がり、同時に2回目の募集で家賃が下がったとしても返済を続けられるか。建てる前の段階で試算しておくことが大切です。

  アパートローンの返済額が上がる時期については、こちらの記事でまとめています。

  アパートローンの返済額はいつ上がる？変動金利の見直し時期と、オーナーが今確認したい4つのこと

  5. 建てる前に決めておきたい7つのこと

  建物が古くなること自体は避けられません。ただ、建てる前に決めることで、10年後、20年後にも選ばれやすい物件に近づけることはできます。当社が企画の段階で確認している7つのことをご紹介します。

  1. 駅からの距離

  設備は後から入れ替えられますが、立地は変えられません。単身の方は駅からの近さを重視する傾向が強く、築年数がたっても選ばれる理由として残りやすい条件です。
  2. 間取りと広さ

  そのエリアで部屋を探している人が、どんな広さと間取りを求めているかを先に調べます。周りの物件より極端に狭いと、新しい物件が建ったときに比べられて不利になります。
  3. 音の対策

  上下階や隣の部屋の音は、退去の理由になりやすい点です。床や壁の仕様、部屋の配置で、建てた後には直しにくい部分を最初に検討します。
  4. 設備

  独立洗面台、浴室乾燥機、宅配ボックス、高速インターネットなど、いま入居者に求められている設備を入れておきます。10年後に入れ替えるときの費用もあわせて見込んでおきます。
  5. 防犯

  オートロックや防犯カメラ、明るい共用部は、特に女性の入居者が重視するポイントです。安心して住めるかどうかは、築年数に関係なく評価されます。
  6. 管理と募集の体制

  共用部の清掃や不具合への対応が行き届いているかで、建物の印象は大きく変わります。空室が出たときに、誰がどのように次の入居者を探すのかも、建てる前に確認しておきます。
  7. 家賃の設定と、下がったときの収支の試算

  最初の家賃は、新築プレミアムを乗せすぎず、周辺の相場と比べて無理のない水準にします。そのうえで、家賃が1割ほど下がり、金利も上がった場合の収支を試算し、それでも返済を続けられるかを確認します。

  6. 当社の物件ではどうしている？

  当社は神奈川エリアで新築アパートを企画・建築しています。一例として、大和市の「フォレストテラス鶴間」は、小田急江ノ島線「鶴間」駅から徒歩4分の立地に、1K（約25㎡）・全12世帯の木造3階建てとして企画しました。オートロック、独立洗面台、浴室乾燥機、2口IHコンロ、宅配ボックス、高速インターネットを備えています。

  建築事例：フォレストテラス鶴間（大和市）

  家賃の水準は、エリアや時期、物件ごとの条件によって変わります。将来の家賃をお約束することはできませんが、企画の段階で「築年数がたっても選ばれる理由」をどれだけ持てるかを大切にしています。会社選びの際に確認したい数字については、こちらの記事もご覧ください。

  毎月の入居率公開も。新築アパート投資、会社選びで本当に確認すべき数字とは

  横濱コーポレーションでは、神奈川エリアでの新築アパートについて、家賃の設定や、家賃・金利が変わったときの収支の試算を含めたご相談を承っています。お気軽にご相談ください。

  ご相談はこちら

  よくある質問

  Q新築アパートの家賃は10年後どれくらいになりますか？

  Aエリアや物件によって大きく異なり、一概には言えません。参考として、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」で神奈川県の木造の民営借家を見ると、築8〜12年ほどの物件の1畳あたりの家賃は、最も新しい物件のおよそ9割弱でした。ただし、相場全体が上がる局面では、同じ建物の家賃が下がらないこともあります。

  Q家賃は今後も上がり続けますか？

  A総務省の調査では、全国の木造の民営借家の家賃は2018年から2023年に4.5%上がりましたが、2008年から2013年には下がっていました。この先も上がり続けるとは限りません。収支を考えるときは、相場が横ばいになっても、築年数による下落だけで収支が回るかを確かめておくことをおすすめします。

  Q家賃が下がったら、ローンの返済はどうなりますか？

  A家賃が下がっても、ローンの返済額は変わりません。変動金利の場合は、金利が上がれば返済額が増えることもあります。そのため、家賃の下落と金利の上昇が重なっても返済を続けられるかを、借りる前に試算しておくことが大切です。

  Q設備を入れ替えれば、家賃は戻せますか？

  A設備の入れ替えで募集しやすくなることはありますが、新築時の家賃まで戻せるとは限りません。駅からの距離や間取りなど、後から変えられない条件の影響が大きいため、建てる前の企画がより重要になります。

  
  

  ページ作成日　2026-10-10