湘南・県央で賃貸の空きが少ない市は？国の住宅・土地統計調査で見る、藤沢・大和・海老名など12市町の賃貸需要【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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湘南・県央で賃貸の空きが少ない市は？国の住宅・土地統計調査で見る、藤沢・大和・海老名など12市町の賃貸需要
横濱コーポレーションのスタッフブログをご覧いただき、ありがとうございます。
「藤沢と海老名、アパートを建てるならどちらの方が入居者は決まりやすいのか」「空き家が増えていると聞くけれど、湘南や県央はどうなのか」というご相談をいただくことがあります。賃貸の需要を考えるとき、まず手がかりになるのがその市で、どれくらいの賃貸住宅が空いているかです。
今回は、総務省が5年ごとに行っている「住宅・土地統計調査」の2018年と2023年の結果をもとに、湘南・県央の12市町で「賃貸の空き」がどれくらいあるかを当社で計算し、5年間の変化とあわせて整理しました。あわせて、アパートを建てる前に、市全体の数字とは別に確認したいことをお伝えします。
本題に入る前に、当社で実際にアパート経営をされているオーナー様の声もぜひご参考ください。
目次1. 「賃貸の空き」は、どうやって計算した？
住宅・土地統計調査は、住宅の数や空き家の数を、市区町村ごとに調べている国の統計です。直近は2023年10月1日時点の調査で、その前が2018年です。
この調査では、空き家を「賃貸用」「売却用」「二次的住宅（別荘など）」「その他」に分けています。今回はこのうち賃貸用の空き家と、実際に人が住んでいる借家の数を使い、次の式で「賃貸の空き」の目安を出しました。
つまり「その市にある賃貸住宅のうち、何割が空いているか」をおおまかに表したものです。不動産会社が使う「空室率」とは計算の元が違うため、あくまで市どうしを比べるための目安としてご覧ください。
また、住宅・土地統計調査は、すべての住宅を調べるのではなく、一部を調べて全体を推計する標本調査です。人口の少ない市や町ほど、数字に誤差が出やすくなります。
2. 湘南・県央で、賃貸の空きが少ない市・多い市は？
2023年の「賃貸の空きの目安」を、少ない順に並べると次のとおりです。
※総務省「令和5年住宅・土地統計調査」を加工して当社作成。参考までに、同じ方法で計算すると横浜市は13.9%、川崎市は12.1%、相模原市は13.0%です。
同じ湘南・県央の中でも、少ない藤沢市と多い秦野市では2.5倍ほどの差があります。神奈川県全体（15.2%）を下回ったのは藤沢市・伊勢原市・寒川町の3つで、大和市もほぼ県全体と同じ水準でした。
3. 5年間で、何が変わった？
同じ計算を2018年の調査でも行い、5年間の変化を比べました。変化が大きかった市は次のとおりです。
※総務省「平成30年住宅・土地統計調査」「令和5年住宅・土地統計調査」を加工して当社作成。戸数は統計上10戸単位で丸められています。
大和市と藤沢市は、賃貸に住む世帯が増え、空いている賃貸住宅が減ったという形で空きが下がりました。需要の増加が、空いていた住宅を埋めていった5年間だったと読み取れます。
一方、海老名市は、賃貸に住む世帯は増えたものの、それ以上に空いている賃貸住宅も増えました。人口が増えている市でも、新しく建つ賃貸住宅が多ければ、空きは増えることがあるという例です。
なお、伊勢原市は25.1%から13.1%へ大きく下がっていますが、数の少ない市では標本調査の誤差が大きくなりやすいため、実際の変化なのか誤差なのかは、この統計だけでは判断できません。
4. 木造アパートの空きは、どう動いた？
上の数字は、マンションや戸建ての賃貸も含めた賃貸住宅全体のものです。アパートに近いものとして、木造の共同住宅に絞った賃貸用の空き家の数も見てみます。
※総務省「平成30年住宅・土地統計調査」「令和5年住宅・土地統計調査」（建て方・構造別 賃貸用の空き家数）を加工して当社作成。
賃貸住宅全体で空きが下がった藤沢市・大和市・厚木市は、木造アパートでも空き家が減っていました。反対に、秦野市と平塚市では木造アパートの空き家が増えており、秦野市ではほぼ2倍になっています。
5. 空きの数字だけで、市の良し悪しは決められる？
結論から言うと、市全体の数字だけで「この市は良い」「この市はやめた方がいい」と決めることはできません。理由は大きく3つあります。
たとえば神奈川県の建築着工統計では、海老名市の2025年度の貸家の着工は937戸で、前の年度より約7割増えています。2023年の時点で空きが増えていたところに、その後も新しい賃貸住宅が多く建っていることになります。こうした市では、同じ時期に完成する物件と入居者を取り合うことも見込んで、立地や間取り、家賃を考えることが大切だと当社は考えています。
※海老名市の貸家着工戸数は、神奈川県「県内建築着工統計」による。
6. アパートを建てる前に、何を確認する？
市全体の空きの数字は、エリアを考える最初の手がかりとして使い、そのうえで次の4点を確認することをおすすめします。
収支計画書の数字の見方は、こちらの動画記事で解説しています。
【動画】【嘘は一つもない】不動産会社が負動産を"儲かる物件"に見せる数字の罠5選
土地の価格の動きから見たアパート用地の選び方は、こちらの記事をご覧ください。
2026年 神奈川の基準地価は住宅地3.1%上昇 ― アパート用地選びで見るべきことは？
7. 当社ではどう考えている？
今回の数字から分かるのは、同じ湘南・県央の中でも、賃貸の需要と供給のバランスは市によって違い、5年で大きく変わることもあるということです。空きの少ない市だから安心、多い市だから難しい、と単純には言えません。
当社は神奈川エリアで新築アパートを企画・建築し、管理までを一貫して行っています。用地を選ぶ段階から、駅ごとの需要や周りの物件の状況を確かめ、長く入居者に選ばれ続ける立地と間取りを考えることを大切にしています。
なお、空室や家賃、収支は、立地や建物、金利、市場の状況によって変わり、当社が将来の収益をお約束することはできません。検討中のエリアの賃貸需要について一緒に確認したい方は、お気軽にご相談ください。
8. よくある質問
※本記事の数値は、総務省「平成30年住宅・土地統計調査」「令和5年住宅・土地統計調査」（政府統計の総合窓口 e-Stat）を加工して当社で作成しました。
ページ作成日 2026-11-09
