アパートの新築は増えている？減っている？国の着工統計で見る2026年の貸家の供給と、建てる前に確認したい3つのこと【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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アパートの新築は増えている？減っている？国の着工統計で見る2026年の貸家の供給と、建てる前に確認したい3つのこと
横濱コーポレーションのスタッフブログをご覧いただき、ありがとうございます。
「最近アパートがどんどん建っている気がするけれど、建ちすぎではないのか」「これから建てても入居者は集まるのか」というご相談をいただくことがあります。こうした不安を考えるときの手がかりになるのが、新しく建てられる賃貸住宅（貸家）の数です。
今回は、国土交通省が毎月公表している「建築着工統計調査」から、全国と首都圏の貸家の着工戸数がこの2年でどう動いたかを整理しました。あわせて神奈川県の統計で県内の市ごとの動きも確かめ、アパートを建てる前に確認したい3つのことをお伝えします。
本題に入る前に、当社で実際にアパート経営をされているオーナー様の声もぜひご参考ください。
目次1. アパート（貸家）の新築は、いま増えている？減っている？
建築着工統計では、新しく建てる住宅を「持家」「貸家」「給与住宅（社宅など）」「分譲住宅」に分けて数えています。アパートや賃貸マンションは貸家に入ります。
全国の貸家の着工戸数を年度ごと（4月〜翌年3月）に見ると、次のとおりです。
※国土交通省「建築着工統計調査報告（令和8年9月分）」「同（令和7年度計）」より。
2025年度に大きく減ったあと、2026年度に入ってからは前の年を上回るペースで戻っています。月ごとの前年同月比を見ると、2026年4月は17.3%増、5月は33.3%増、6月は24.6%増と大きく伸び、その後は7月10.0%増、8月6.5%増と伸びが小さくなり、9月は28,046戸で1.6%減と、6か月ぶりに前の年を下回りました。
ただし、9月の内訳を見ると、民間の資金で建てられた貸家は26,085戸で前年同月比1.4%増と、6か月続けて増えています。全体の減少は、公的な資金による貸家（1,961戸、29.1%減）が減ったことによるものでした。
2. なぜ2025年度は大きく減ったの？
ポイントになるのは、2025年4月の制度変更です。2025年4月1日から、建築物省エネ法の改正により原則すべての新築住宅に省エネ基準への適合が義務づけられ、あわせて建築基準法の改正で、木造2階建てなどの審査を簡略化していた、いわゆる「4号特例」が縮小されました。
統計を見ると、制度が変わる直前の2025年3月の貸家の着工は42,706戸で、前年同月比51.2%増と大きく増えていました。翌年の2026年3月は27,678戸で、前年同月比35.2%減です。
※国土交通省「建築着工統計調査報告（令和7年3月分）」「同（令和8年9月分）」より。
このことから当社では、制度変更の前に着工を前倒しする動きがあり、その反動で2025年度の着工が落ち込んだとみています。2026年度に入ってからの大きな伸びも、比べる相手である前の年が低かったことによる面が大きいと考えられます。9月に前の年とほぼ同じ水準に戻ったことで、この「反動」の局面は落ち着きつつあるようです。
※増減の理由は、統計の数字をもとにした当社の見方です。国土交通省の公表資料が理由を説明しているものではありません。
3. 首都圏・神奈川では、どう動いている？
地域別に見ると、首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の貸家は、2025年度が前年度比4.5%減、2026年9月が前年同月比2.6%減でした。2025年度の減り方は、全国（13.5%減）よりも小さくなっています。
神奈川県が公表している「県内建築着工統計」で、2024年度と2025年度の貸家の着工戸数を比べると、県全体は26,852戸から26,264戸へ、約2%の減少にとどまりました。このうち木造の共同住宅（木造アパートにほぼ当たるもの）は、9,757戸から10,002戸へとわずかに増えています。
市ごとに見ると、動きはさまざまです。
※神奈川県「県内建築着工統計」（令和6年度計・令和7年度計）を加工して当社作成。増減率は当社で計算しました。
全国では大きく減った2025年度も、神奈川県全体ではほぼ前の年並みで、藤沢市や海老名市のように増えた市もあれば、厚木市のように大きく減った市もあります。全国の数字の動きと、自分が建てようとしているまちの動きは、同じとは限りません。
4. 「建ちすぎ」かどうかは、何で判断する？
結論から言うと、着工の数だけで「建ちすぎ」かどうかは判断できません。着工が多いのは、そのまちに住みたい人が増えていることの表れである場合もあるからです。見るべきなのは、次の2つのバランスです。
たとえば、空きが少なく住む人が増えているまちでは、新しい供給が多くても入居者が見込める場合があります。反対に、すでに空きが多いところに新しい供給が重なると、完成時期が近い物件どうしで入居者を取り合いやすくなります。
また、建築着工統計の「貸家」には、単身向けの木造アパートだけでなく、鉄筋コンクリート造の大きな賃貸マンションや、ファミリー向けの賃貸住宅も含まれます。同じ「貸家の着工が増えた」でも、どんな建物・間取りが増えたのかで、競合する相手は変わります。
5. 建てる前に確認したい3つのこと
全国や市の着工の数字は、市場の流れをつかむ手がかりとして使い、そのうえで次の3点を確認することをおすすめします。
あわせて、満室の想定だけでなく、空室が出たり家賃が下がったりした場合でも返済や修繕が回るかを、収支計画で確かめておくことが大切です。収支計画書の数字の見方は、こちらの動画記事で解説しています。
【動画】【嘘は一つもない】不動産会社が負動産を"儲かる物件"に見せる数字の罠5選
土地の価格の動きから見たアパート用地の選び方は、こちらの記事をご覧ください。
2026年 神奈川の基準地価は住宅地3.1%上昇 ― アパート用地選びで見るべきことは？
6. 当社ではどう考えている？
今回の数字から分かるのは、全国の貸家の着工は、2025年4月の制度変更の前後で大きく上下したものの、2026年9月には前の年とほぼ同じ水準に戻ってきているということです。そして神奈川県内では、同じ時期でも市によって増えたところと減ったところがはっきり分かれています。
「全国で着工が増えているから危ない」「減っているから安心」と、全国の数字だけで判断するのではなく、建てようとしている駅やエリアの空きと新しい供給を、自分の目で確かめることが大切だと当社は考えています。
当社は神奈川エリアで新築アパートを企画・建築し、管理までを一貫して行っています。用地を選ぶ段階から、駅ごとの需要や周りで建てられている物件の状況を確かめ、長く入居者に選ばれ続ける立地と間取りを考えることを大切にしています。
なお、空室や家賃、収支は、立地や建物、金利、市場の状況によって変わり、当社が将来の収益をお約束することはできません。検討中のエリアの供給や賃貸需要について一緒に確認したい方は、お気軽にご相談ください。
7. よくある質問
※本記事の数値は、国土交通省「建築着工統計調査報告」（令和7年3月分・令和7年度計・令和8年9月分）と、神奈川県「県内建築着工統計」（令和6年度計・令和7年度計）を加工して当社で作成しました。
ページ作成日 2026-11-09
