アパートの管理会社、何で選ぶ？国の登録制度と「業務管理者」から見る、建てた後に後悔しないための確認ポイント【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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アパートの管理会社、何で選ぶ？国の登録制度と「業務管理者」から見る、建てた後に後悔しないための確認ポイント
横濱コーポレーションのスタッフブログをご覧いただき、ありがとうございます。
アパートを建てるときは、土地や建物、収支計画に目が向きがちです。けれども、完成してから何十年も続くアパート経営で、入居者の満足や空室の埋まり方を日々左右するのは、建てた後の「管理」です。「管理会社はどこも同じでは？」「何を見て選べばいいのか分からない」というご相談もよくいただきます。
2026年11月15日には、賃貸住宅の管理の専門資格である「賃貸不動産経営管理士」の試験が行われます。試験を実施する賃貸不動産経営管理士協議会によると、今年の申込者は過去最多の37,855名でした。賃貸住宅の管理は、国の法律で仕組みが決められ、専門の資格者が担う仕事になっています。
今回は、国の制度（賃貸住宅管理業法）を手がかりに、オーナーが自分で確かめられる管理会社の確認ポイントを整理しました。
本題に入る前に、当社で実際にアパート経営をされているオーナー様の声もぜひご参考ください。
目次1. アパートの管理会社は、どんな仕事をしている？
賃貸住宅の管理は、大きく分けると次の2つです。
2021年6月15日に全面施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（賃貸住宅管理業法）では、オーナーから委託を受けて、建物の維持保全や、それとあわせて行う家賃・敷金などのお金の管理を行う事業を「賃貸住宅管理業」と定め、守るべきルールを決めています。
オーナーにとって管理会社は、建てた後のアパート経営を一緒に担うパートナーです。だからこそ、選ぶときには「管理料がいくらか」だけでなく、国の制度に沿った体制があるかどうかを確かめておくと安心です。
2. 管理会社は国に「登録」されている？
賃貸住宅管理業法では、管理戸数が200戸以上の事業者は、国土交通大臣の登録を受けなければなりません。登録の有効期間は5年で、続けるには更新が必要です。
200戸未満の事業者は登録が任意ですが、国は登録をすすめています。200戸未満でも、登録した事業者は200戸以上の事業者と同じルールを守る必要があり、違反すれば行政の処分の対象になります。
登録されているかどうかは、オーナー自身で調べられます。
※国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」などの公表内容をもとに当社で整理しました。
なお、登録は「国が定めたルールを守る体制がある」ことの確認であって、管理の質の高さを国が保証するものではありません。登録を最低限の入り口として確かめたうえで、次に説明する体制や管理の中身を見ていくのがおすすめです。
3. 「業務管理者」とは？
登録した管理会社は、営業所や事務所ごとに、1名以上の「業務管理者」を置かなければなりません（賃貸住宅管理業法 第12条）。業務管理者は、その営業所の管理業務が法律どおりに行われているかを管理・監督する役割を担います。業務管理者がいなくなった営業所では、新しく管理の契約を結ぶことができません。
業務管理者になれるのは、次のどちらかに当てはまる人です。
※国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」の解説とよくある質問をもとに当社で整理しました。
冒頭でご紹介した賃貸不動産経営管理士の試験は、この業務管理者の要件につながる資格です。賃貸不動産経営管理士協議会の発表では、2026年度（令和8年度）の試験の申込者は37,855名で、過去最多となりました。
オーナーとしては、担当してくれる営業所に業務管理者がいるか、自分の物件の相談を誰が受けてくれるのかを、契約の前に聞いておくとよいでしょう。
4. 契約の前と後に、管理会社から何を受け取れる？
賃貸住宅管理業法では、登録した管理会社がオーナーに対して守るべきことが決められています。オーナーの側から見ると、「受け取れるもの」「確かめられること」として整理できます。
※国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」の制度解説をもとに当社で整理しました。
重要事項の説明を受けるときは、管理料に含まれる仕事と、別料金になる仕事の線引きを特に確認しておくと、建てた後の「思っていたのと違う」を防ぎやすくなります。たとえば、共用部の清掃の回数、設備が故障したときの対応、入居者募集の広告費、退去時の立ち会いなどが、どちらに入るかは会社や契約によって異なります。
5. 入居者に選ばれ続けるために見たい「管理の中身」は？
登録や業務管理者は、いわば「制度の上での体制」です。実際に入居者に選ばれ続けるかどうかは、日々の管理の中身にかかっています。
部屋探しをする人が内見に来たとき、最初に目に入るのは、エントランスや廊下、階段、ゴミ置き場、駐輪場といった共用部です。お部屋の中がきれいでも、共用部が散らかっていたり、ゴミ置き場が荒れていたりすると、「この建物は大事にされていないのでは」という印象につながりやすくなります。入居中の方にとっても、共用部の状態は毎日の暮らしの満足に直結し、住み続けるかどうかの判断にも影響します。
新築のうちは建物がきれいなので差が見えにくいのですが、5年、10年と経つにつれて、管理の差は建物の見た目と入居の決まり方に表れてきます。築年数がたっても家賃を保つための考え方は、こちらの記事でも解説しています。
新築アパートの家賃は築何年でどれくらい下がる？神奈川の木造賃貸住宅の統計と、建てる前に決めたい7つのこと
6. 管理会社を比べるときのチェックリスト
ここまでの内容を、管理会社に確認したい項目としてまとめました。複数の会社を比べるときや、建築会社に「建てた後の管理はどうなるのか」を聞くときにお使いください。
答えの内容そのものに加えて、質問にどれだけ具体的に答えてくれるかも、管理会社を見るうえでの大切な材料になります。
投資会社・建築会社の選び方で確認したい数字については、こちらの記事で整理しています。
毎月の入居率公開も。新築アパート投資、会社選びで本当に確認すべき数字とは
7. 当社ではどう考えている？
アパート経営は、建てたときがゴールではなく、そこからが本番です。立地や間取りが良くても、建てた後の管理が行き届かなければ、入居者に選ばれ続けることは難しくなります。反対に、日々の管理が丁寧であれば、築年数がたっても「住みたい」と思ってもらえる建物に近づけることができます。
当社は神奈川エリアで新築アパートを企画・建築し、管理までを一貫して行っています。建てる段階から、ゴミ置き場や駐輪場の位置、共用部の動線など、完成した後に管理しやすく、入居者が気持ちよく暮らせる建物になるかを考えることを大切にしています。
なお、空室や家賃、収支は、立地や建物、金利、市場の状況によって変わり、当社が将来の収益をお約束することはできません。建てた後の管理の進め方について詳しく知りたい方は、お気軽にご相談ください。
8. よくある質問
※本記事の制度の説明は、国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」（制度解説・よくある質問）と、同省の登録制度に関する公表資料をもとに当社で整理しました。試験の申込者数は、一般社団法人 賃貸不動産経営管理士協議会の発表（2026年11月2日）によります。
ページ作成日 2026-11-14
