【動画公開】区分マンションから始めるのはNG？法人化・2棟目融資の疑問にプロが回答 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

このたび、当社公式サイト内動画ページにて、不動産投資に関する最新動画「【不動産投資Q&A】区分マンションから始めるのはNG？法人化・2棟目融資の疑問にプロが回答」を公開いたしました。



本動画では、視聴者の皆様から実際に寄せられたご質問の中から特に多くいただいた5つを取り上げ、区分マンションからの参入、資産管理法人の活用、複数棟の同時購入、2棟目までの期間、融資が受けられる年齢について、融資の現場に携わってきた投資会社取締役の視点から解説しています。

【① 区分マンションから始めるのはNGなのか】
不動産投資の対象の中で、毎月の手残りが残りにくいのが区分マンションです。
3年前・5年前は価格が低く利回りも高かったため手残りが出るケースもありましたが、現在は価格上昇により残りにくい状況です。
手残りの残らない物件を保有した状態は、次の融資審査で不利にはたらく可能性があります。

【② 資産管理法人で購入すると融資は不利になるのか】
資産管理法人だから融資が受けられない、ということは基本的にありません。
最初の1棟では、個人でも法人でも基本的には個人の属性が審査の中心になります。法人として決算を重ねれば「個人属性＋法人の実績」で評価される可能性が広がります。
税金面では、売却時の譲渡税が個人だと保有5年未満で約39%・5年超で約20%と差が出る一方、法人は保有期間の考え方がなく一律で約20%となります。
ただし設立費用と毎年の決算費用というランニングコストが発生するため、メリットがコストを上回るかを見極める必要があります。

【③ 同時に複数棟を購入することはできるのか】
金融機関のスタンスによって変わります。
会社員属性の方に積極的なオリックス銀行やスルガ銀行は、まず1棟目の実績を確認したうえで2棟目に進む考え方が基本です。
複数棟を同時に進めたい場合は、地方銀行や信用金庫のほうが柔軟なケースが多く、その代わり頭金を多めに求められる可能性があります。

【④ 1棟目から2棟目まで期間を空ける必要はあるのか】
金融機関は、まず1棟目の運営実績を確認したいと考えるのが一般的です。
オリックス銀行やスルガ銀行では購入からおよそ6ヶ月間の実績を見るケースが多く、信用金庫では頭金を入れて購入し金融資産も残っている方であれば間を空けずに進められることもあります。

【⑤ 年齢は何歳まで融資を受けられるのか】
オリックス銀行とスルガ銀行は完済年齢を84歳まで見るため、最長35年で考えると49歳までは35年間の融資を受けられる計算になります。
日本保証と連携する東和銀行や香川銀行では完済年齢90歳・融資期間最長40年となるケースもあり、55歳までは35年間の融資を受けられる可能性が出てきます。
なお同じ金融機関でも、不動産会社との提携内容によって融資条件は大きく変わります。

【まとめ】
5つのご質問に共通するのは、目の前の1棟を「買えるかどうか」ではなく、その1棟が次の融資につながるかどうかという視点です。
手残りの残らない物件を選んでも、法人化のコストを回収できなくても、2棟目を急いで金融機関の信頼を得られなくても、資産形成のスピードは落ちてしまいます。

これから不動産投資を始める方はもちろん、すでに1棟目を保有し2棟目を検討されている方にも役立つ内容となっています。
ぜひ本動画をご覧いただき、融資の現場から見た「買い進め方」の考え方をご確認ください。
なお、金融機関の融資基準や評価方法、年齢・融資期間・税率などの条件は、投資家の属性・物件・金融機関ごとに異なります。
実際に不動産投資を行う際には、具体的な融資条件や収支計画を確認したうえで、慎重にご判断ください。

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