【動画公開】2027年1月、金利上昇が直撃｜1億円借りると手残りはいくら減るのか検証 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

このたび、当社公式サイト内動画ページにて、不動産投資に関する最新動画「【2027年1月、金利上昇が直撃】今はアパートを買わない方がいい？1億円借りると手残りはいくら減るのか検証」を公開いたしました。



2026年6月に政策金利が1%へ、9月18日の日銀会合で1.25%へと、わずか3ヶ月で0.5%上昇しました。
本動画では、1億円を借りている場合に手残りがいくら減るのか、そしてそれがいつ返済額に反映されるのかを具体的な数字で検証しています。

【アパートローンには住宅ローンのような歯止めがない】
住宅ローンには「返済額を5年間変えない」「上げても1.25倍まで」という歯止めがありますが、多くのアパートローンにはこれがありません。
ある日銀行から通知が届いて、次の月から返済額が跳ね上がる構造です。
返済額が上がっても家賃はすぐには上げられないため、増えた分はそのままオーナー様の手残りから減っていきます。

【1億円借りると手残りはいくら減るのか】
1億円の新築アパート、家賃は年650万円（表面利回り6.5%）、フルローン・融資期間35年・空室率5%のストレス。
ローン金利2.4%なら年間返済は約423万円です。
手残りが年50万円の物件を例にすると、金利が0.25%上がって2.65%になると返済は約439万円で年16万円増、手残りの約3割が消えます。
0.5%上がって2.9%なら約455万円で年約33万円増、手残りの6割以上が消えます。
1%上がって3.4%なら約489万円で年66万円増、手残りはマイナス16万円に転落します。
月額で見ると、0.5%上昇のケースで35万2,000円だった返済が37万9,000円に。
1億円の借入なら0.1%動くだけで年6万〜7万円変わります。

【いつ上がるのか｜2027年1月という答え】
日銀が利上げした日に返済額が変わるわけではありません。
政策金利が上がる→民間の金融機関が基準金利を見直す→その見直し日は金融機関ごとに違う（毎年4月1日と10月1日を基準日にしている投資用ローンもあります）→10月1日時点の基準金利で見直した場合、返済額が実際に変わるのは翌年1月の返済から、という流れです。
つまり9月までの利上げが2027年1月の返済額として反映される方が出てきます。
半年で0.5%上がっているため、先ほどの「手残りの6割が消えるライン」にあたります。
通知がいつ来るか、返済額がいつどう変わるかは金融機関の見直し日によって人それぞれで、日銀のニュースを見ても分かりません。
分かるのはご自身の契約書だけです。

【もう1つの、見えにくいダメージ】
金利が上がると元金の減るスピードも鈍ります。
アパートローンは元利均等返済方式が主流で、金利が上がると利息の取り分が増えるためです。
1億円・35年で、金利2.4%のままなら10年で元金が約2,060万円減りますが、2.9%に上がると約1,910万円。10年で150万円も減り方が鈍ります。
売却の利益は売れた値段から残債を差し引いて決まるため、同じ値段で売れても手元に残るお金が150万円減ることになります。
さらに、金利が上がっても返済額を一定期間据え置く商品の場合は利息だけが増えて元金が減らず、10年後の残債が約520万円も多く残ります。
金利が上がった場合には、10年後の残債まで引き直しておく必要があります。

【金利が上がる前にやっておくべき4つのこと】
①ローンの金利見直し日と反映時期を確認する（金銭消費貸借契約書と返済予定表で10分ほど）
②持っている全物件を「+0.5%」「+1%」で計算し直す（残債も一緒に引き直す）
③手元の現金を減らさない（繰り上げ返済は金融資産が潤沢にある方の選択肢）
④危ない物件は、上がってからではなく今、出口を考える

【それでも不動産投資に残る2つの強み】
以前より不動産投資の旨みが減っているのは事実ですが、他の投資と決定的に違う点が2つあります。
1つはレバレッジ。
国債や株式、インデックスの投資信託は1,000万円の元手なら1,000万円分しか運用できませんが、不動産なら自己資金1,000万円で1億円の物件を動かせます。
しかも家賃でローンが返済され、先ほどの例なら10年間で残債が約2,060万円減ります。
もう1つは税制面で、減価償却や経費の計上により会社員の方なら所得税の還付を受けられる場合もあります。
大事なのは金利が上がっても成り立つ物件を買うこと。
危ないのは、今の金利でギリギリ黒字の物件です。

【まとめ】
すでに物件をお持ちの方は、契約書で見直し日を確認し、+1%で全物件を引き直す。
この2つを今月中にやっておくだけで、来年1月に通知が届いたときの動き方が変わります。
これから始める方にも、すでに運用されている方にも役立つ内容となっています。
ぜひ本動画をご覧いただき、ご自身の条件での数字をご確認ください。

なお、動画および記事内の試算は特定の条件を置いたシミュレーションであり、将来の金利水準や収益を保証するものではありません。
金利の見直し時期・反映時期・適用される基準は金融機関ごとに異なり、投資家の属性や物件、時期によっても変わりますので、ご自身の条件については必ず契約書および金融機関にご確認のうえ慎重にご判断ください。

▶︎動画はこちら

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