【動画公開】不動産会社が負動産を”儲かる物件”に見せる数字の罠5選 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

このたび、当社公式サイト内動画ページにて、不動産投資に関する最新動画「【嘘は一つもない】不動産会社が負動産を"儲かる物件"に見せる数字の罠5選」を公開いたしました。



本動画では、嘘を一切つかなくても実際よりずっと儲かる物件に見せられてしまう、営業資料の5つの場所を解説しています。
家賃も満室も本当、収支の計算も合っている。
それでも実態とは違う物件に見えてしまう理由を、1億円の新築アパートの資料を例に数字で追いかけました。

【前提となる資料】
1億円の新築アパート、1Kが8部屋。家賃設定は7万円で満室、フルローンで金利2%・融資期間35年。
資料に書かれた年間の手残りは約180万円です。
この180万円がどこで目減りするのかを、順番に見ていきます。

【罠① 家賃を相場より高く設定する】
周辺相場は6万5,000円前後に対し、資料の家賃設定は7万円。
この5,000円の差が表面利回りを6.7%に見せています。
新築は新築というブランドだけで一時的に相場より高く決まりますが、それは最初の入居者まで。
2人目からは周辺の中古物件と同じ土俵で比較されます。
相場の6万5,000円で引き直すと家賃収入は年624万円となり、手残りは180万円から132万円になります。

【罠② お金で満室を作る】
現在満室なのは事実ですが、その満室をどうやって作ったのかは資料に書かれていません。
仲介会社への広告料を相場の1ヶ月ではなく2ヶ月にする、入居者に家賃半月分のフリーレントをつける。
こうすれば販売の直前に満室を作ることができます。
広告料・フリーレント・退去後の原状回復費用まで含めると入れ替わり1部屋あたり20万円前後。
8部屋なら年に2部屋ほど入れ替わり、年間で約40万円前後。手残りは約88万円まで下がります。
募集図面の広告料とフリーレントの欄、そしてレントロールの契約開始日を確認してください。

【罠③ 経費が全部は入っていない】
資料の経費は年94万円。
管理費、火災保険、共用部の電気代、定期清掃などが入っており、書いてある数字自体は全部正しいものです。
問題は書いていないもので、この資料には固定資産税と都市計画税が入っていません。
新築8部屋の規模ならおよそ40万円。
初年度は不動産取得税も一時金としてかかります。
ここで手残りは48万円になります。
さらに修繕費（年30万円前後の積立）と、退去時のリーシングコスト（単身向けは3年に1回の退去想定で8部屋なら年2〜3部屋）も資料には載りません。
収支表は、書いてある数字を確かめるより先にこの3つが入っているかを見てください。

【罠④ 一番条件のいい人で計算されている】
ここからは買う人自身の話です。
手残りを計算している金利2%・融資期間35年のフルローンは、誰の条件でしょうか。
金利や融資期間は年収・金融資産・勤務先といった借りる人の属性で変わります。
金利2.8%・期間30年になると、この物件は赤字に転落します。
同じ物件・同じ価格・同じ家賃でも、融資条件が変わるだけで黒字が赤字になるということです。

【罠⑤ 未来の数字で今日の利益を作る】
資料の最後には「10年後に1億円で売却した場合、家賃収入と合わせてトータル約4,000万円の利益」と書かれています。
ただし税金・費用を入れる前の単純計算で、1億円なら約4,000万円、9,000万円なら約3,000万円、8,000万円なら約2,000万円。
売却価格が1,000万円動けば利益もそのまま1,000万円動きます。
利益の大半が売却に依存しているのです。
現実的な手残りに引き直して10年保有し8,000万円で売却したとすると、単純計算で約300万円のマイナス。
資料の4,000万円が一気に赤字に転落します。

【まとめ】
家賃を少し高くする、満室を作ったコストを見せない、経費を少し軽くする、融資をいい条件でシミュレーションする、出口を少し高く設定する。
1つ1つは小さなずれで、単体ならグレーですらありません。
ただ5つ重なると、最初とはまったく別の物件ができあがります。
だからこそ、資料を見る側がこの5つの場所を知っておく必要があります。
これから1棟目を検討される方はもちろん、いま営業資料を渡されて迷っている方にも役立つ内容となっています。
ぜひ本動画をご覧いただき、契約前に確認すべき数字をご確認ください。
なお、動画および記事内の数値は特定の条件を置いた事例であり、収益や入居、売却価格を保証するものではありません。
税額や融資条件、家賃相場は一律ではなく、物件・エリア・時期・投資家の属性によって異なりますので、実際のご検討にあたっては具体的な条件をご確認のうえ慎重にご判断ください。

▶︎動画はこちら

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