【動画公開】全世界株式インデックスと不動産投資｜同じ1,000万円の「10年後の手残り」を比較 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

このたび、当社公式サイト内動画ページにて、不動産投資に関する最新動画「【超富裕層の結論】オルカンvs不動産投資「10年後の手残り」を徹底比較！税金と空室率を考慮しても不動産が勝つ理由」を公開いたしました。



※本動画および本記事は、特定の金融商品の優劣を論じるものではありません。同じ資金でも「増え方の仕組み」が違うことを、条件を置いた1つの試算でご理解いただくための内容です。株式も不動産もそれぞれ異なるリスクがあり、投資のご判断はご自身の責任でお願いいたします。記載の利回り・税額・キャッシュフローはモデルケースであり、将来の運用成果を示すものでも保証するものでもありません。税務の取り扱いについては、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。

「新NISAも始まったし、長期で見れば上がっていく。ほったらかしで増えるならインデックス1本でいいのでは」。よくいただくご質問です。
最初にお伝えしておくと、全世界株式のインデックスファンドは非常にいい金融商品で、お持ちの超富裕層の方も大勢いらっしゃいます。ただ、こうした方々はインデックスだけではなく、金利が上がった今でも不動産を買い続けています。本動画では、同じ元手1,000万円を10年間インデックスで運用した場合と不動産に回した場合を、空室リスク・運用中の税金・売却時の譲渡税まで全部引いた「10年後の手残り」で比べています。

【ケースA｜インデックスファンドで10年運用】
手元資金1,000万円を全額投じ、相場の波はあるものの仮に年7%という好調なペースが10年続いたとして計算します。10年後の資産額は約1,967万円。利益を確定して現金化する際に約20%の税金で約196万円がかかり、税引後の最終手残りは約1,770万円です。
なお運用している10年間に入ってくるお金は0円で、利益は売却して確定するまで手元には入りません。

【ケースB｜1億円のアパートを買った場合】
同じ1,000万円を、価格1億円（土地5,500万円・建物4,500万円）・表面利回り6.5%の物件に充てます。ローンは金利2.5%・35年、自己資金1,000万円の内訳は頭金500万円と購入諸費用500万円です。
満室想定の家賃650万円から、空室率2%（年約13万円）と運営経費約18%（年117万円）を引いて、実質の家賃収入は年約520万円。空室率2%は低く見えるかもしれませんが、一般的によく言われるのは5%で、当社が管理する物件の入居率は99.4%ほど（2026年10月時点）です。空室率2%は入居率98%に相当しますので、当社の実績から見れば余裕のある数字です。
保有中も税金はかかります。建物4,500万円を耐用年数22年で減価償却すると年間約200万円。家賃収入から経費と減価償却を引いても会計上は黒字になるため、年収2,000万円の方（税率約50%）の場合は毎年税金がかかります（動画では年約44万円と説明）。空室率2%を織り込んだ10年間の税引前キャッシュフローが約970万円、運用中の税金を引いた10年後の累計キャッシュフローは約680万円です。

【途中経過では、インデックスの方が前に出る】
ここまでを並べると、不動産の手元キャッシュが約680万円、インデックスは税引後で約1,770万円。この段階ではインデックスの方が前に出ています。
ただしここで止めると、不動産の大事な部分が抜け落ちます。入居者の家賃でローンの元金返済がずっと進んでいるからです。

【10年後の手残りを並べる】
インデックスは10年後の純資産が1,967万円で、期間中のキャッシュフローは0円。不動産は物件1億円からローン残債約7,450万円を引いて純資産が約2,550万円、これに10年間で貯まった税引後のキャッシュフロー約680万円が加わります。
最後に売却時の税金を引くと、インデックスは譲渡税20%で約196万円を引いて最終手残りが約1,770万円。不動産は5年を経過しているため長期譲渡となり約340万円を引いて最終手残りが約2,880万円。差は約1,111万円です。空室率2%を入れて、毎年税金を払って、売却時の税金まで引いたうえでの数字になります。

【なぜ差がつくのか】
不動産にはリスクがあると言われます。空室も金利上昇も確かにあります。そのうえで差がつくのは、インデックスにはなくて不動産にあるものが2つ同時に動いているからです。毎年の家賃収入が手残りとして積み上がり、並行してローンの残債が家賃収入で減っていく。収入と純資産の両方が同時に積み上がります。
インデックスは自分の1,000万円でしか増やしていけませんが、不動産は融資を使うことで1,000万円の自己資金から2,000万円を超える純資産を作っていくことができます。これがレバレッジの効果です。

【収支とは別にある、相続の論点】
ここまでは収支だけの比較です。不動産にはもう1つ、相続による節税という論点があります。現金のまま持っているとその金額に対してそのまま相続税が計算されますが、不動産を取得することで相続税の評価そのものを下げられる場合があります。
ただし税制改正によって、この部分の扱いは以前より難しくなっています。適用の可否や評価がどれだけ下がるかは取得の時期やご資産の構成によって大きく変わりますので、必ず税理士にご確認ください。

【まとめ】
インデックスは運用期間中の収入が基本的になく、売却したときの利益で確定します。不動産は入居者からの家賃でローンが減っていき、加えて期間中の家賃も受け取れます。10年後にはローンも減り、受け取った家賃も積み上がっている、というのが強みです。
ただしリスクは残ります。金利が上がっていくこと、空室率が高くなっていくこと。今回の試算は空室率2%・金利2.5%で固定していますので、どちらも動けば結果は変わります。
そしてこれはどちらが優れているという話ではありません。インデックスには真似のできない部分が不動産にはあるので両取りをしていく、というのが実際に資産を増やしている方の考え方です。
資産形成の選択肢を整理したい方に役立つ内容となっています。
ぜひ本動画をご覧ください。
なお、本記事の数値はすべて条件を置いたモデルケースです。年7%という運用利回りは「仮に好調なペースが10年続いたとして」置いたもので、将来の運用成果を示すものでも保証するものでもありません。不動産側の家賃・空室率・金利・物件価格も固定して計算しており、実際の収支は物件・金融機関・ご自身の状況によって異なります。

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