【動画公開】年収3,000万円の医師が10年間アパート投資をしたら、資産はどこまで増える？ | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

このたび、当社公式サイト内動画ページにて、不動産投資に関する最新動画「年収3,000万円の医師が10年間アパート投資をしたら、資産はどこまで増える？」を公開いたしました。



※本動画および本記事のシミュレーションは、10年間にわたって家賃・金利・物件価格が一定で、融資も予定どおりに決まるという条件を固定したモデルケースです。実際の結果を保証するものではありません。また減価償却・損益通算・譲渡所得など税務の記述を含みますが、適用の可否や税額はご自身の状況によって変わります。税額の最終的なご判断は、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。

最近、医師の方からのご相談が増えています。当社にご相談いただく医師の方には、年収3,000万円前後・金融資産5,000万円ほどという方が多くいらっしゃいます。毎年500万円ずつ貯めていけば、10年後には金融資産が1億円に達します。
では、先に不動産にお金を回した場合、10年後にどれだけ差がつくのか。本動画ではそれを数字で追いかけています。このモデルでは10年後の保有時の純資産が約2億2,200万円。現金で積み立てた1億円との差は約1億2,200万円です。ただし「純資産が2億2,200万円ある」のと「売れば2億2,200万円使える」のは、まったく別の話になります。

【買う順番｜新築が先、築古は後】
医師の方は本業が忙しいので手っ取り早く区分マンションから、という方が多いのですが、順番を整理すると最初に買うのは一棟木造アパートがいいと考えています。一棟なら空室リスクを分散でき、現物として土地も残るからです。
今回は新築と築古を役割で分けます。新築は資産を増やすための物件で、長期の融資を使いやすく修繕リスクも読みやすい。築古は条件が揃えば大きな節税になる仕組みで、税負担を調整するために入れます。なお築浅は、価格は新築に近いのに融資期間が短くなるため対象から外しています。
新築が先の理由は2つ。新築は早く持つほど家賃が入る期間とローンが減る期間を長く取れること。そして築古を先に買うと融資期間が短い分だけ手残りが薄く、新築を買うための手元資金と融資枠を先に使ってしまう可能性があることです。築古は新築の買い増しを邪魔しないタイミングで入れます。赤字を作るために買うのではなく、土地の値段と賃貸需要と出口がある物件を選ぶことが大前提です。

【1棟あたりの数字と、1年目】
神奈川のように東京の都心から少し離れた場所で一般的に売られている水準として、価格1億円・表面利回り6.5%、融資9,500万円・金利2.4%・35年、頭金500万円と購入諸費用約500万円で1棟あたりの自己資金は約1,000万円。年間家賃650万円から経費17%を引いて約540万円、ローン返済が約402万円で、手残りは年間約138万円、月にすると約11万5,000円です。
1年目に新築を2棟買います。自己資金約2,000万円なのでスタートの5,000万円から約3,000万円が残りますが、2億円分の物件を買っても1年目は資産がほとんど増えません。2棟の購入諸費用で合計約1,000万円を払っており、買った瞬間に諸費用の分まで物件価値が上がるわけではないからです。1年目末の資産は約5,130万円で、増えたのは約130万円。
ただし新築1棟目は建物の減価償却と購入諸費用で不動産所得が赤字になり、給与と合わせることで税金が約380万円戻ってきます。不動産は買っただけで資産が増えるものではなく、最初の5,000万円は今年の節税のためではなく次も買える状態を作るために使う、という考え方です。

【今日の山場｜6年目、何も買わない年】
1年目に2棟、2年目に3棟目、4年目に4棟目、5年目に5棟目、7年目に6棟目、8年目に築古1棟。毎回、手元資金のルールを割らないことを確認してから買います。
本当の山場は6年目です。この年は何も買わず、5棟の賃貸経営を続けているだけ。それでも給与から追加した500万円、税引後の手残り約549万円、5棟合計のローン元本の減少約952万円を合わせると、1年で純資産が約2,000万円増える計算になります。5年目末の1億800万円が6年目末には約1億2,800万円まで増えます。
手残りの549万円より元本の952万円の方がずっと大きい。純資産を増やしている主役は、手残りよりも元本の返済の方が実は大きいということです。ただし放っておけば増える状態ではありません。空室を埋めて家賃を維持しているから元本が減っていきますし、2,000万円のうち500万円は給与のお金です。

【8年目｜築古を1棟入れる】
価格約4,000万円（うち建物約2,400万円）、耐用年数22年を過ぎた木造。条件を満たせば2,400万円を4年で経費にでき、毎年約600万円になります。
「600万円の経費なら300万円ぐらい税金が減りそう」と思われますが、実際は違います。土地を取得するための借入金の利息に相当する赤字は給与と相殺できないルールがあり、また新築6棟はこの頃には不動産所得が黒字なので、築古の赤字はまずその黒字を打ち消してから給与と合わせることになります。結果、その年の税負担は約190万円ほど減る計算です（給与から190万円がそのまま戻るという意味ではありません）。
ただし節税額だけで築古を買ってはいけません。減価償却が取れるのは4年間だけで、償却が終わる12年目以降は税の効果がなくなり逆に税金が増える側に回ります。また経費にした分は売るときに建物の取得原価から引かれるので、売ったときの利益がその分大きくなります。

【10年目｜「全部売れば2億2,200万円」は残らない】
修繕はする方針で計算し、10年目に最初の2棟で合計1,000万円を払う設定にしています。それも含めて10年目末の純資産は約2億2,200万円。
ただしそこで全部売っても、その金額は残りません。理由は3つあります。売却にも仲介手数料・抵当権の抹消費用・早期返済手数料など物件価格の4〜5%（1棟あたり400万〜500万円）がかかること。減価償却で建物の取得原価が下がっているため同じ価格で売っても利益が出て税金がかかること。そして後半に買った物件は短期譲渡になり、5年超の長期なら税率約20%のところ5年以下は約40%になることです。
仮に全部売却すると約1億6,600万円。現金積立の1億円との差は約6,600万円になります。純資産2億円と、今使えるお金2億円は、まったく考え方が違います。

【11年目以降と、知っておくべきリスク】
同じ7棟を持ったまま続けた場合、1年目は500万円しか増えなかった純資産が、6年目には約2,000万円、11年目以降は毎年約2,500万円ずつ増えていきます。理由は元本の返済で、年間の元本返済額が10年目の約1,330万円から15年目約1,500万円、20年目約1,700万円へと増えていくためです。このモデルのまま続けると15年後に約3億5,000万円、20年後には約4億8,000万円。現金積立の1億5,000万円との差は約3億3,000万円に広がります。
ただし正直にお伝えしておきたいことが3つあります。手残りの現金は年々少しずつ減っていくこと（利息と減価償却が減る分、税金が増えるため）。11年目以降の修繕はこの計算に入れておらず、実際はここまで一直線には増えないこと。そして増えていくのは手元の現金ではなく、借入が減ることで積み上がる純資産の方だということです。
さらに値下がりのリスクがあります。10年目時点で不動産は約6.4億円分、借入は約5億円。仮に物件価値だけが10%下がると6,400万円減りますが、借入はその分減りません。純資産は2億2,200万円から1億5,800万円へ、価格は10%でも純資産は3割近く減ります。借入を使うと大きな規模で資産を作れますが、下がる時も同じ仕組みで大きく響きます。

【まとめ】
今回のモデルは特別にいい物件を買ったわけではなく、神奈川で一般的に売られている1億円・利回り6.5%の新築アパートで計算しています。手残りは1棟で月11万5,000円。それでも物件を選ぶ順番と融資の組み方を間違えなければ、条件が揃った場合にはここまで積み上げる計算になります。逆に順番を間違えると、同じ年収・同じ資産でもまったく違う結果になります。
医師の方をはじめ、選択肢が多くて何をどの順番でやればいいか迷っている方に役立つ内容となっています。
ぜひ本動画をご覧ください。
なお、本記事の数値はすべて条件を固定したモデルケースであり、実際の収支・純資産・税額は物件・金融機関・ご自身の所得や資産の状況によって異なります。収益を保証するものではありません。税務の取り扱いについては、必ず税理士または所轄の税務署にご確認のうえ慎重にご判断ください。

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