【動画公開】金利上昇で消えた手残り62万円｜アパートのキャッシュフローを取り戻す方法TOP5 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

このたび、当社公式サイト内動画ページにて、不動産投資に関する最新動画「【金利上昇で消えた手残り62万円】アパートのキャッシュフローを取り戻す方法TOP5」を公開いたしました。



「金利が1%上がっただけで、1億円のアパートなら年間62万円の手残りが消える」。だいたいそれぐらいの計算になります。ただ、その62万円は諦めなくていい、というのが今回のお話です。
本動画では、金利上昇で消えた年間約62万円をできるだけ現金を使わずに取り戻す方法を5つ解説しています。1つ1つの効果は小さくても、積み重ねれば大きな効果になります。

【まず「消えた62万円」の内訳】
1つのモデルケースを置きます。1億円の新築木造アパート、表面利回り6.5%で満室想定の年間家賃が650万円。そこから空室・管理費・修繕を引いた実際の収入が約520万円。これを融資9,500万円・35年で購入したとします。
金利2.2%なら年間の返済額は約389万円で、税引き前の手残りは約131万円。これが1%上がって3.2%になると返済額が約452万円に増え、手残りは約68万円まで減ります。差は年間約62万円で、手残りがほぼ半分になる計算です。

【方法①｜設備投資】
5つのなかで唯一お金を使う方法なので即効性は一番下かもしれませんが、空室率にも、これから家賃を上げていく場合にも重要です。考え方は「ないと困る設備」をまず入れること。周辺の物件に無料の高速インターネットがあるのに自分の物件だけついていなければ当然選ばれませんし、宅配ボックスも同じです。女性の方はセキュリティを重視されるため、テレビモニター付きインターホンやオートロックで絞る方も非常に多くいらっしゃいます。

【方法②｜運営コストの見直し】
共用部の電気代・水道料金、電力の契約、清掃、管理手数料、火災保険、インターネットの契約、さらに修繕費や原状回復費用。毎年かかってくるものを洗い出します。修繕にはすぐにやった方がいい項目と将来のためにやる費用があり、工事の範囲を少し縮められないかという考え方も必要です。毎年積み上がる費用なので、早く見直したぶんが長年にわたって積み重なります。
ただし何でもかんでもコストカットすればいいわけではありません。清掃の頻度を減らせば建物の美観が保ちにくくなり、共用部が汚れて空室が決まりにくくなります。管理費用が高いからと安いところに変えてサービスの質が落ちれば、入居者のクレームにつながりやすくなります。どちらも本末転倒です。必要な場所にはしっかりコストをかけたうえで、削れる場所があるのかを確認する順番が大事になります。

【方法③｜空室期間を短くする】
空室の損は1日経てば数千円が機会損失として戻ってきません。その間、家賃はゼロでも返済は毎月出ていきます。募集のための写真や図面をよく見せられるものにする、仲介会社に営業していく、広告料や初期費用を見直す（フリーレントをつけるなど）、内見時の室内の美観をしっかりする、といった打ち手があります。
家賃を下げれば一番即効性があり決まりやすくはなりますが、その部屋は次の退去までずっと下がった家賃のままです。他の部屋の更新や、売るときの評価にも影響が出る場合があります。家賃を維持したまま早く決める、がポイントです。

【方法④｜家賃を上げる】
1部屋あたり月1,000円、2,000円と聞くとインパクトは小さく思えますが、8部屋あれば月2,000円の値上げで年間19万2,000円、10年間維持すれば192万円になります。家賃は月額ではなく、戸数と保有年数を掛けた将来のトータル金額で考えていく必要があります。
一般論としてタイミングは、退去が出た後の新規募集時と契約の更新時です。周辺の募集事例と成約事例を見て無理のない範囲で調整します。相場より高くすると空室が長引いて方法③に逆戻りしますが、上げられるのに据え置いているのが一番の機会損失でもあります。なお定期借家契約であれば、契約満了後の再契約時に賃料条件を借主に提示できるため、将来的に賃料を上げやすい物件になると考えています。

【方法⑤｜ローン条件の見直し】
金利が上がって手残りが減っているなら、原因そのものに手を入れるという考え方です。今の金融機関への金利交渉（返済の実績、預金、他行の条件を材料に相談してみる）と、借り換えの2つがあります。新規の融資には慎重な銀行でも、運用実績のある物件の借り換えなら検討してくれるケースが出てきます。
効果はモデルケースで、3.2%から交渉や借り換えで2.9%に下がれば年間で約19万円変わります。ただし注意点が多く、期間を伸ばすと元本の減りが大幅に遅くなって利息の総額も売るときの残債も増えますし、事務手数料・繰り上げ返済手数料・登記費用・保証料もかかります。繰り上げ返済手数料の計算式は金融機関によって異なります。これから先の金利がどこまで上がるかという問題もあります。
そして見落としやすいのが、金融機関との関係性にメスを入れることになる点です。買い進めていく場合、借り換えるとその金融機関が使いづらくなる・使えなくなるケースも出てきます。諸費用が100万円かかっても年50万円改善するなら2年で回収できるという見方はできますが、やるかどうかはしっかり見極める必要があります。

【番外｜繰り上げ返済】
同じモデルケースで500万円を繰り上げ返済し、毎月の返済額をどれだけ減らせるかで計算すると、年間で約24万円改善します。しかも借金そのものが500万円減りますので、繰り上げ返済が悪いというわけでも当然ありません。

【まとめ】
消えた62万円に対して、1つで取り戻そうとするのではなく、効果の小さいものも積み重ねていく。これが現金をできるだけ使わない現実的なやり方です。
すでに物件をお持ちの方はもちろん、これから購入される方にも役立つ内容となっています。
ぜひ本動画をご覧いただき、ご自身の物件で手をつけられるところがないかをご確認ください。
なお、動画および記事内の家賃・返済額・手残り・改善額はいずれも仕組みをご理解いただくためのモデルケースです。実際の数字は物件・金融機関・契約条件・ご自身の属性によって異なり、収益や改善額を保証するものではありません。また賃料の改定は契約内容や法令上の要件によって可否が変わりますので、実際のご検討にあたっては個別の条件をご確認のうえ慎重にご判断ください。

▶︎動画はこちら

5つのうちどれが効くのか、あなたの物件で判断します

自分の物件でどこから手をつければいいのかは、ご自身では判断しにくいかと思います。無料の個別相談では、お持ちの物件の家賃・空室・ローンの条件を伺って、今回の5つのうちどれが効果が出そうかを判断いたします。家賃はいくらまで上げられそうか、借り換えの諸費用は何年で回収できるか、持ち続けるのと売って組み換えるのではどちらが手残りが残りそうか、金利がさらに上がった場合まで含めてシミュレーションが可能です。
また当社では、単身者が検索で絞る設備を最初から入れ、金利上昇まで織り込んだ収支で設計した神奈川の新築アパートを、ポータルサイトに出る前にご案内しています。無料の会員登録で年収や金融資産を登録いただければ、金融機関での融資額や自己資金の目安も確認できます。強引な勧誘は一切ありません。

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