アパートローンの返済期間は何年にする？金利が上がる今の考え方と、長く借りるときの注意点【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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アパートローンの返済期間は何年にする？金利が上がる今の考え方と、長く借りるときの注意点
横濱コーポレーションのスタッフブログをご覧いただき、ありがとうございます。
金利が上がるなかで、「月々の返済を抑えるために、できるだけ長い期間で借りたい」というご相談が増えています。一方で金融庁は、2026年9月に公表した方針のなかで、返済期間が非常に長い住宅ローンに注意を向けると明記しました。今回は、アパートローンの返済期間がどう決まるのか、長く借りると何が変わるのか、そして返済期間を決める前に確認したい5つのことを整理します。
本題に入る前に、当社で実際にアパート経営をされているオーナー様の声もぜひご参考ください。
目次1. アパートローンの返済期間はどう決まる？
目安になる「法定耐用年数」とは？
アパートローンの返済期間を考えるときに、よく目安にされるのが建物の「法定耐用年数」です。法定耐用年数とは、税金の計算（減価償却）のために、建物の構造ごとに国が定めている年数です。住宅用の建物では、次のように決められています。
ただし、法定耐用年数は「建物が使えなくなる年数」ではありません。また、返済期間をこの年数ちょうどに合わせなければならないという決まりもありません。実際の返済期間は、金融機関ごとの基準で決まります。
金融機関ごとの上限はどれくらい？
公表されている商品説明書から、2つの例をご紹介します。
2つめの例のように、同じ木造の新築アパートでも、建物の性能によって借りられる期間が変わることがあります。中古物件の場合は、「法定耐用年数から築年数を引いた年数」をもとに計算する金融機関が多く、築年数が古いほど期間は短くなります。
借りる人の年齢も関係する？
関係します。アパートローンには、多くの場合「完済時の年齢」の上限があります。たとえば前述の三井住友銀行の商品では、借入時は満70歳の誕生日まで、完済時は満80歳の誕生日までとされています。50代で借りる場合は、建物の条件だけでなく年齢からも期間の上限が決まる点に注意が必要です。
2. 返済期間を長くすると、何が変わる？
月々の返済と、総返済額はどれくらい違う？
1億円を金利3.0%・元利均等返済で借りた場合を、返済期間ごとに計算しました。
※当社による単純な計算例です。金利は期間中ずっと3.0%のままと仮定しています。実際の返済額は、金利の見直し、手数料、返済方法などによって変わります。
22年と35年を比べると、月々の返済は約13万円軽くなります。その代わり、利息の合計は約2,500万円増え、10年たった時点で残っている借入も約1,860万円多くなります。長く借りるほど、毎月は楽になる一方で、借入の減り方が遅くなるということです。
金利が上がったときの影響は？
同じ条件で、金利が3.0%から4.0%に上がった場合の月々の返済額の増え方を比べると、22年では約10%増、35年では約15%増となりました。返済期間が長いほど元金の減りが遅く、利息の割合が大きいため、金利が上がったときの増え方も大きくなります。変動金利で長く借りる場合は、金利がもう一段上がったときにも手取りが残るかを、あらかじめ確かめておくことが大切です。
3. なぜ今「長すぎる借入」が話題になっている？
金融庁は2026年9月に公表した「2026事務年度 金融行政方針」で、住宅ローンについて、これまでより返済期間が大幅に長い商品が出てきていることに触れました。そのうえで、利用者の収入の見込みなどに照らして適切なローンが組まれているかを、利用者保護の観点から注意深く確認していくとしています。報道では、40年・50年といった超長期の住宅ローンが念頭にあると伝えられています。
ここで対象になっているのは、自分が住む家のための住宅ローンです。アパートローンを対象にした新しい規制が示されたわけではありません。ただ、金利が上がる局面で「長く借りて月々の負担を軽くする」ことのリスクに、国が目を向け始めたことは、アパートローンを考える方にとっても参考になります。金融機関の審査の考え方が今後どう変わるかは、現時点ではわかりません。
4. 返済期間を決める前に確認したい5つのこと
返済期間は「長いほうがよい」「短いほうがよい」と一概には言えません。家賃収入と返済のバランス、将来の計画によって答えが変わるためです。決める前に、次の5つを確認しておくことをおすすめします。
すでにアパートローンを借りている方は、金利の見直しの時期や返済額が変わるタイミングもあわせてご確認ください。詳しくはこちらの記事でまとめています。
アパートローンの返済額はいつ上がる？変動金利の見直し時期と、オーナーが今確認したい4つのこと
5. これから新築アパートを検討する方は？
新築アパートは、中古に比べて返済期間を長めに設定しやすい傾向があります。ただし、長く借りられることと、長く借りたほうがよいことは別の話です。家賃の見通し、修繕の計画、金利が上がったときの手取りまで含めて、無理のない返済期間を選ぶことが大切です。
金利が上がる局面での資金計画の考え方は、こちらの記事でもご紹介しています。
日銀、政策金利1.25%へ引き上げ決定。金利上昇局面で見直したい、新築アパート投資の資金計画とは
横濱コーポレーションでは、神奈川エリアでの新築アパートについて、返済期間や金利の変化をふまえた資金計画のご相談を承っています。融資の可否や条件は金融機関の審査によりますが、計画づくりの段階からお気軽にご相談ください。
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ページ作成日 2026-10-13
