2027年は固定資産税の評価替え。神奈川の地価が5年連続で上がった今、アパートオーナーが確認しておきたいこと【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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2027年は固定資産税の評価替え。神奈川の地価が5年連続で上がった今、アパートオーナーが確認しておきたいこと
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アパートオーナーの方や、これから土地活用をお考えの方から、「地価が上がっているけれど、固定資産税も上がるのか」というご質問をいただくことが増えました。実は2027年度（令和9年度）は、固定資産税の評価額が3年に一度見直される「評価替え」の年にあたります。今回は、評価替えの仕組みと神奈川の地価の動き、アパートの土地と建物にかかる軽減のルール、そして来年の納税通知書で確認しておきたいことを、自治体や国の公表資料をもとに整理します。
本題に入る前に、当社で実際にアパート経営をされているオーナー様の声もぜひご参考ください。
目次1. 固定資産税の「評価替え」とは？
固定資産税は、毎年1月1日に土地や建物を持っている人に、市町村がかける税金です。税額のもとになる「評価額」は毎年見直すのではなく、3年ごとにまとめて見直す決まりになっています。これを「評価替え」といい、見直しの年を「基準年度」と呼びます。前回の基準年度は2024年度で、次が2027年度（令和9年度）です。
土地（宅地）の評価額は、国が毎年公表する地価公示価格などの7割程度を目安に決められます。2027年度の評価替えで使われるのは、前年の2026年1月1日時点の価格です。つまり、今年3月に公表された「2026年地価公示」の動きが、来年度の土地の評価額に反映されることになります。
なお、評価替えの間の年（2025年度・2026年度）は、地価が下がった場合を除いて、原則として評価額は据え置かれます。地価が上がり続けていても、それが評価額に表れるのは3年に一度ということです。
2. 神奈川の地価はどれくらい上がった？
神奈川県が2026年3月に発表した「2026年地価公示（神奈川県分）」によると、2026年1月1日時点の地価は次のとおりでした。
※神奈川県「令和8年地価公示（神奈川県分）について」（2026年3月17日発表）をもとに当社作成。
住宅地の継続地点1,275地点のうち、上昇は1,206地点、横ばいは64地点、下落は5地点でした。県内のほとんどの場所で、住宅地の価格が上がっていることが分かります。
前回の評価替え（2024年度）で使われたのは2023年1月1日時点の価格でした。それ以降も住宅地の上昇が続いているため、2027年度は土地の評価額が上がる地域が多いと考えられます。市区ごとの地価の動きは、7月1日時点の基準地価をまとめたこちらの記事もご覧ください。
2026年 神奈川の基準地価は住宅地3.1%上昇 ― アパート用地選びで見るべきことは？
3. 地価が上がると、税額も同じだけ上がる？
評価額が上がっても、税額がそのまま同じ割合で上がるとは限りません。土地の固定資産税には「負担調整措置」という仕組みがあり、評価額が急に上がっても、税額のもとになる「課税標準額」は少しずつ上がるように調整されています。
そのため、納税通知書には「評価額（価格）」と「課税標準額」の2つの数字が並んでいます。税額を計算するのは課税標準額のほうです。評価額が上がった年でも、課税標準額の上がり方は緩やかになることがあります。
この負担調整措置は、現在のルールが2026年度までとなっています。2027年度以降も続けるかについては、国土交通省や経済産業省が延長を求めている段階で、まだ決まっていません。例年12月に公表される「税制改正大綱」で方向が示される見込みです。
4. アパートの土地は、なぜ税金が軽くなる？
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、税額のもとになる額が大きく減らされます。横浜市の案内では、次のように説明されています。
※横浜市「住宅用地の特例」（2026年4月8日更新）をもとに当社作成。
ポイントは、アパートやマンションの場合、「戸数×200㎡」までが小規模住宅用地になることです。たとえば12戸のアパートなら、敷地のうち2,400㎡までが小規模住宅用地の扱いになります。一般的な敷地の広さであれば、敷地全体が6分の1の対象になることが多いでしょう。
反対に、駐車場や空き地にしている土地には、この特例がありません。同じ土地でも、何に使っているかで税額が大きく変わります。評価替えで土地の評価額が上がると、特例のない土地ほど影響を受けやすいと言えます。駐車場や空き地をお持ちの方は、2027年度の評価替えを、土地の使い方を見直すきっかけにしてもよいかもしれません。
5. 新築アパートの建物は、固定資産税が半額になる？
新しく建てた住宅には、建物の固定資産税を一定期間2分の1にする「新築住宅の減額」があります。国土交通省の案内では、2031年（令和13年）3月31日までに新築された住宅が対象です。ただし、アパートの場合は部屋の広さによって対象にならないことがあるので注意が必要です。
減額の内容
※川崎市「新築住宅の減額について」（2026年4月1日更新）、国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」をもとに当社作成。
1Kのアパートは対象になる？
共同住宅の床面積は、建物全体ではなく独立した区画（1戸）ごとに判定されます。廊下や階段などの共用部分を各戸に割り振って加える扱いをとる自治体もありますが、1戸あたり25㎡前後の1Kの場合、40㎡に届かず減額の対象にならないことがあります。
「新築アパートは最初の数年、建物の固定資産税が半額」と考えて収支を組むと、実際の税額との差が出るおそれがあります。対象になるかどうかは間取りや建物の造りによって変わるため、計画の段階で物件のある市町村の資産税の担当窓口に確認するのが確実です。
6. 来年の納税通知書で確認したい3つのこと
2027年度の固定資産税の納税通知書は、例年どおりであれば来年の春ごろに届きます。届いたら、次の3つを確認しておくことをおすすめします。
評価額に疑問があるときは、市町村の窓口で説明を受けられます。たとえば横浜市では、土地・家屋の価格を見比べられる「縦覧」が4月に行われ（2026年度は4月1日〜30日）、価格に不服がある場合は、納税通知書を受け取った日の翌日から3か月以内に固定資産評価審査委員会へ審査の申出ができると案内されています。手続きや期限は市町村によって違うため、物件のある市町村の案内で確認してください。
7. 当社ではどう考えている？
当社は神奈川エリアで新築アパートを企画・建築しています。収支のご提案では、ローンの返済や管理費だけでなく、固定資産税・都市計画税も毎年の支出として計算に含めることを大切にしています。税金は家賃収入があってもなくてもかかる支出で、評価替えのたびに変わる可能性があるからです。
営業資料の収支表には、税金が入っていないこともあります。資料を見るときに確認したいポイントは、こちらの動画記事で解説しています。
税額は土地や建物の条件、市町村によって異なり、当社が将来の税額をお約束することはできません。個別の税額や特例の適用については、市町村の窓口や税理士にご確認ください。そのうえで、横濱コーポレーションでは、税金を含めた収支の試算や、駐車場・空き地の活用についてのご相談を承っています。お気軽にご相談ください。
8. よくある質問
ページ作成日 2026-10-16
