【動画公開】不動産投資のリアルQ&A・金利上昇編｜視聴者から届いた質問に本音で答えます | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

このたび、当社公式サイト内動画ページにて、不動産投資に関する最新動画「【不動産投資のリアルQ&A】視聴者から届いた質問に本音で答えます！金利上昇編」を公開いたしました。



本動画では、視聴者の皆様から届いた質問のうち特に多かった「金利上昇」に絞って、4つの質問に実際の数字でお答えしています。

【Q1. 政策金利はどの程度まで上がりそうですか】
2026年6月、日本の政策金利は1%に上昇しました。
さらに日銀の植田総裁からは、2027年末までに政策金利を2%にしたいという話も出ています。
政策金利が1%から2%になれば、いま借りている金利も1%程度は上がる想定が必要です。
対策はシンプルで、金利が上がった状態でも手残りが残る物件を選ぶこと。
今の金利でギリギリ回っている物件は、上がった瞬間に成立しなくなります。

【Q2. 金利が1%上がると手残りはいくら減りますか】
1億円の物件を融資期間35年で借りた場合で試算しました。
金利2%なら年間返済は約398万円、金利3%なら約462万円。
差は年64万円です。
この64万円を家賃で回収するなら、月に換算して約5万円から5万5,000円の増収が必要になります。
9部屋の物件なら1部屋あたり月およそ6,000円。
全室で月5万4,000円、年間約65万円でちょうど釣り合う計算です。

【金利4%なら同じ物件でも赤字になります】
家賃収入672万円・経費150万円の物件で見ると、手残りは次のように変わります。
金利2%なら年124万円、金利3%なら年60万円で約半分、金利4%なら年マイナス9万円で赤字に転落します。
家賃も経費も何ひとつ変わっていないのに、金利が上がるだけでこうなります。
すでに物件をお持ちの方は、金利が上がった場合の返済シミュレーションを一度組み、どこが損益分岐点になりうるかを把握しておくことをおすすめします。

【Q3. 金利上昇で影響を受けた投資家はいますか】
順調に稼働していた方も手残りは減っています。
特に厳しくなりやすいのが、利回りに釣られて地方都市で物件を買ってしまったケースです。
金利の上昇と、人口減少による空室リスクのダブルパンチを受けることになります。
実際、今は地方都市の物件について売却のご相談が比較的多く来ています。
高く売れるうちに売っておこうという動きです。
逆に余裕が残っているのは、物件価格に対して頭金を1割、2割と入れていた投資家です。
借入額そのものが少ないため、金利が上がってもダメージを抑えられています。

【Q4. 金利が上がっているのに物件価格はなぜ下がらないのですか】
建築費も土地の価格も、それに続いて家賃も上がっており、まず全体がインフレしています。
不動産会社は事業として販売していますので、いくらで物件を作れるのかという原価に利益を乗せて価格が決まります。
原価が上がれば物件価格も上がります。
建築業界には「建築費は今日が一番安い」という言葉があります。
今日よりも明日、明日よりも明後日のほうが建築費は上がっていくという意味です。
建築費と土地が上がれば利回りは下がる傾向になり、さらに不動産事業者側の調達コストの増加も価格に転嫁されます。
待てば安く買えるとは言いにくいのが実情です。

【見るべきは利回りの高さではなく、家賃が上がるかどうか】
危ないのは、目先の利回りだけで物件を決めてしまうことです。
金利上昇で減った手残りをカバーするのは家賃の上昇ですから、家賃の上昇が見込める物件でなければ計算が合いません。
目先の利回りが高くても、空室がなかなか決まらない、インフレが進んでいるのに家賃だけは上がらない、という物件では手残りは減っていきます。
反対に利回りが低くても家賃をしっかり上げていける物件なら、金利が上がっても手残りは確保でき、売却時も上がった家賃で価格が計算されるため売却益の恩恵も受けられます。

【まとめ】
これから不動産投資をするか悩んでいる方は、まず現在地の確認からです。
ご自身の年収や金融資産でどれくらいの融資がどの金融機関から受けられるのか、その条件でどんな物件を選べばいいのか。
個人で動いていてもなかなか見えてこない部分です。
すでに物件をお持ちの方にも、これから1棟目を検討される方にも役立つ内容となっています。
ぜひ本動画をご覧いただき、金利が上がった前提での数字をご確認ください。
なお、動画および記事内の試算は特定の条件を置いたシミュレーションであり、将来の金利水準や収益を保証するものではありません。
金融機関の融資条件や家賃相場は一律ではなく、投資家の属性・物件・エリア・時期によって異なりますので、実際のご検討にあたっては具体的な条件をご確認のうえ慎重にご判断ください。

▶︎動画はこちら

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これから1棟目という方には、融資シミュレーションとあわせて未公開物件のご紹介も行っています。
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