浜川崎駅【JR鶴見線・南武線】不動産投資市場動向【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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浜川崎駅【JR鶴見線・南武線】不動産投資市場動向
皆さんこんにちは！
賃貸管理部の石突です
今日は工場と居住エリアが混在する川崎市川崎区の浜川崎駅エリアについてご紹介いたします！
今、浜川崎駅エリアは不動産投資家の注目を集めているのですが、その背景には地価上昇や賃料相場の底堅さ、都心アクセスの利便性などがあります。
本記事ではこのエリアに投資を検討される方に向けて
①全国・首都圏のマクロトレンド
②浜川崎駅エリアのアクセス・街の特徴
③賃料・利回り・供給動向などの市場データ
④入居ニーズと物件選定ポイント
⑤当社 横濱コーポレーション株式会社 の建築実績紹介
⑥将来展望とリスク
⑦投資家へのアドバイス・まとめ
という構成でお届けします
安心できるデータ基盤と、堅実な資産形成視点で、信頼できる専門会社としての情報提供をいたします！
① マクロトレンド（全国・首都圏の不動産動向）
まず、全国・首都圏における不動産投資環境を整理し、なぜ「今このタイミング」で投資が注目されるかを解説します。
金利・融資環境
長らく低金利環境が続いてきたことで、不動産投資の融資条件は比較的有利な状態が続いてきました。一方で近年、建築資材費・人件費の上昇、金利の底打ち・上昇リスクなどが懸念要因となっており、投資タイミングを考える上では「金利上昇リスクを織り込む」ことが重要です。
特に、年収1,000万円以上という層の投資家にとっては、融資の借入可能額・返済余力・キャッシュフローの視点がますます重要になっています。人口・世帯数の変化、地価の推移
・全国的に少子高齢化・人口減少局面にあり、地域によっては不動産需要が下振れする懸念があります。
・一方、首都圏・近郊・交通良好エリアでは居住ニーズが堅調で、地価も底堅く推移しています。
・例えば、神奈川県全体の住宅地地価（公示地価）は、2025年時点で住宅地平均21.2万円／㎡、坪70.2万円／坪、前年変動率＋3.36％というデータがあります。 土地価格相場が分かる土地代データ+2ノムコム+2
・横浜市の住宅地地価は2025年で㎡単価393,583円、坪単価1,301,100円、前年比＋4.3％です。 地価公示価格情報サイト
これらは、「人口減少時代でも、交通・生活利便性に恵まれたエリアには価値がつきやすい」という構図を示しています。神奈川県・横浜市の不動産価格・空室率の傾向
神奈川県・横浜市周辺は、東京都心アクセス・川崎市との連続性・再開発による優位性があり、堅調な地価上昇傾向が見られます。例えば、横浜市の基準地価平均も前年比＋4.95％となっています。 土地価格相場が分かる土地代データ+1
このような背景をふまえると、「都心から少し距離のあるがアクセスが確保された沿線・駅」が、安定運用向けの投資対象として注目されていると言えます。なぜ今このタイミングで投資が注目されるのか
・地価上昇継続＋賃料相場の底堅さ → 資産価値を保ちやすい。
・金利上昇リスクを前提に、取得時の価格や利回りを慎重に設計すれば、今後相対的に有利なタイミング。
・都心エリアの価格が既に高水準で、少し「外側」のエリアにおいて、割安感／成長余地がある。
このような条件を満たすエリアとして、浜川崎駅は「候補の一つ」として検討に値すると判断できます。
② エリア概要とアクセス
続いて、対象エリアである浜川崎駅について、駅・街・生活利便性の観点から整理します。
駅の特徴（路線、アクセス、乗降客数、再開発など）
浜川崎駅は、神奈川県川崎市川崎区鋼管通５丁目に位置し、JR南武線（支線：尻手方面）およびJR鶴見線が乗り入れています。 JREメディア+1
駅は1918年に開業しており、歴史あるエリアです。 Station-Town
アクセス面では、浜川崎駅から川崎駅まで約13〜15分、横浜駅まで約24〜28分程度とされており、都心・横浜方面への通勤・通学利便性も一定水準といえます。 そこに住むならbyスムナラ
地価データも好調で、浜川崎駅周辺の2025年公示地価は平均35.74万円／㎡、変動率＋5.03％、坪単価118.15万円／坪となっています。 土地価格相場が分かる土地代データ+1
このように、都心寄りながら価格面・交通面ともに「アクセス良好だが特に割安感のある駅」として捉えられます。生活利便性や街の印象（商業施設、治安、住環境など）
駅南側には工場・工業地帯が広がり、北側には住宅街も形成されているという特徴ある立地です。 そこに住むならbyスムナラ
生活利便性としては、スーパー・コンビニ・ドラッグストアなど基本的な商業施設は整っており、川崎駅など大きな商圏も近いので、日々暮らしやすい環境といえます。 スマイティ
ただし、工業地帯隣接という観点から「住環境の質」「夜間の稼働音」「景観・土地利用の将来性」など、投資時には留意すべきポイントもあります。
投資家視点として押さえておきたい点は、「都心への通勤利便性」＋「入居需要の高さ」を満たしているかどうかです。この点、浜川崎は駅アクセス・地価上昇という面で評価できるエリアです。
③ 市場データ分析（賃料・利回り・供給動向）
実際の投資判断には、賃料相場・取得価格・利回り・空室状況・物件仕様などのデータが不可欠です。浜川崎駅エリアの現状をデータで確認します。
家賃相場（1K／1LDKなど）
■ 1K：平均約8.30万円（※2025年11月時点、駅徒歩20分以内物件） 賃貸ネット
■ 1LDK：平均約10.90万円程度（同条件） 賃貸ネット
■ 他データ：1R平均5.53万円、1K平均6.84万円という速報値もあり。 ニフティ不動産
このように、浜川崎エリアは「都心寄りだが、割安感のある賃料水準」であると捉えられます。利回り・物件取得価格の変化
中古マンションの価格（浜川崎駅エリア）は、2025年7〜9月掲載価格帯で2,750〜7,760万円というデータが出ています。 SUUMO
仮に1K型賃料8.3万円／月＝年収約99.6万円。価格を3,000万円と仮定すると、表面利回り＝99.6／3000×100＝3.32％程度となります。
利回り的には決して高利回りではないため、資産形成として“値上がり期待＋入居安定”を重視する投資設計が必要です。新築・中古の動向比較、空室率・人気設備
・供給面の細かい数値は入手困難ですが、浜川崎駅周辺は大規模高層マンションが多いエリアではなく、中規模・築浅・築古混在という状況です。
・賃貸ニーズを捉えるためには、浴室乾燥機・オートロック・宅配ボックス・2口キッチン等の人気設備を備えておくことが入居確保に有効です。
・空室率については明確な駅別統計が入手できていませんが、都心近郊かつ家賃相場が手頃という点で、相対的には安定した入居需要が見込まれます。まとめデータ
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地価（浜川崎駅周辺）：平均35.74万円／㎡（坪118.15万円）／前年比＋5.03％ 土地価格相場が分かる土地代データ
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家賃相場：1K 約8.3万円／月、1LDK 約10.9万円／月（駅徒歩20分以内目安）
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中古マンション価格帯：2,750〜7,760万円（2025年7〜9月掲載） SUUMO
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利回りイメージ：単純試算で3％台前半～後半程度
これら数値から、浜川崎駅エリアは「値上がり余地あり」「賃料設定も手頃」「ただし利回りを稼ぐには仕様・立地の厳選が必要」という構図にあると言えます。
④ 入居ニーズと物件選定ポイント
年収1,000万円以上の不動産投資家として“堅実な資産形成”を目指すなら、物件選定にあたって明確な基準を設けることが重要です。以下、当社横濱コーポレーションが重視する条件をご紹介します。
主な入居者層の特徴
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単身・社会人層（20〜40代）：1K／1LDK需要。都心通勤可能なアクセスを重視。
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若年カップル・DINKS（2人世帯）：1LDK〜2LDKを想定。設備・住環境の質を重視。
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ファミリー層：2LDK以上、駅徒歩10分以内・住環境良好エリア。浜川崎駅エリアはファミリー需要も一定ながら、メイン層は単身・2人暮らしの可能性が高いと見ています。
横濱コーポレーションが重視する条件
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駅徒歩10分以内：アクセス利便性と入居稼働率確保に直結。
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専有面積目安「20㎡以上」：居住快適性を確保し、差別化を図る。
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オートロック付き・宅配ボックス・浴室乾燥機などの人気設備搭載：入居付け・長期入居確保の観点から重要。
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構造・耐震補強・築浅（築10年以内）物件：将来の資産価値低下（築古化）リスクを抑制。
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管理体制・維持コスト（管理費・修繕積立金・建物維持費）を明確に把握：キャッシュフロー管理に影響。
将来的に価値を保ちやすい設備・仕様
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宅配ボックス：ネット通販利用増加を背景に必須設備化。
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浴室乾燥機：単身・2人暮らしの入居者期待値が高い。
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2口キッチン・カウンターキッチン：差別化仕様として有効。
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高遮音・防音仕様：工業地帯隣接という立地を踏まえ、音環境対策はプラス評価。
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バルコニー・開口部・採光確保：居住快適性・再販価値にも影響。
以上の条件を満たす物件を、浜川崎駅エリアで厳選することが、堅実な資産形成につながります。
⑤ 建築実績
当社横濱コーポレーションでは、浜川崎駅エリア・近隣沿線を含む新築・築浅アパート／マンションの建築実績を多数有しております。以下、概要をご紹介いたします。
【浜川崎駅】
・駅徒歩：8分
・専有面積：25.07㎡～（1K）
・構造・階数：木造3階建
・設備：オートロック、宅配ボックス、2口IHキッチン、浴室乾燥機、インターネット無料
※2026年完成予定
このような物件を実際に手掛けることで、「信頼できる専門会社」としての実行力を裏付けております。
※詳しくはこちらの建築実績ページで確認できます。ルームツアー動画・施工写真もご案内しております。
（ルームツアー動画はこちら → https://www.yokohamacorp.jp/channel/）
⑥ 将来展望とリスク
最後に、浜川崎駅エリアの将来展望および投資家が検討すべきリスクを整理し、「チャンス」と「注意点」を明確にします。
将来展望
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交通アクセス・都心近接性：川崎・横浜・東京方面へのアクセス良好という立地優位性があります。
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地価上昇基調：駅周辺地価が前年比＋5％超というデータも出ており、資産価値維持・上昇の期待感あり。
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インバウンド・工場エリアのリノベーションなど、街としての再生余地があります。
このため、取得時の価格が適切であれば、長期運用・資産形成に向いたエリアと考えられます。
リスク／注意点
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供給過多・築古化：都心近郊ゆえに新築・築浅物件の供給が続くと、賃料競争・空室リスクが上がる可能性。
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金利上昇：取得時・運用時の金利上昇は返済負荷・キャッシュフローに影響を与え、想定利回り実現を難しくする恐れがあります。
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工業地帯隣接という立地：住環境面（音・匂い・景観）に対する入居者の評価が厳しい可能性あり。仕様・設備での差別化が必要。
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維持管理コスト・修繕費上昇：高築年数物件では修繕リスクが増大します。
投資家としては「リスクを認識しつつ、チャンスを取りに行ける設計」が求められます。
⑦ 投資家へのアドバイス・まとめ
「この駅で投資を検討するなら〜」という具体的な提案と、資産形成・安定運用の観点からの総まとめです。
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浜川崎駅エリアを候補にするなら、まず「駅徒歩10分以内」「専有面積20㎡以上」「人気設備付き」「築10年以内」の物件をリストアップすることを強くお勧めします。
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入居付けを想定するなら、単身者・DINKSをターゲットにし、仕様・仕様・立地（近隣環境）がアクセシビリティと住環境の両立を満たしているか確認しましょう。
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取得価格は家賃相場・地価上昇率・将来修繕費等を勘案し、表面利回りだけでなく、実質利回り・キャッシュフローを慎重にシミュレーションしてください。
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地価上昇期待があるため、値上がり益も視野に入れた「資産形成型運用」が本エリアでは有効です。
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当社横濱コーポレーションでは、堅実な資産形成視点に立って、仕様・立地・管理の視点から物件設計・運用設計のご提案も行っております。信頼できるパートナーとしてぜひご検討ください。
⑧ 行動喚起（CTA）
不動産投資で安定した資産形成を目指すなら、最新の市場情報や投資戦略をいち早く入手することが重要です。
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ページ作成日 2025-11-10
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