【ベイルームMyna】の完成レポート：鶴間エリアにおける新築一棟アパート投資の資産価値と出口戦略【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション
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【ベイルームMyna】の完成レポート：鶴間エリアにおける新築一棟アパート投資の資産価値と出口戦略
物件価格の高止まりが続く昨今の収益不動産市場において、年収1000万円を超える高属性の会社員・医師・経営者、あるいは相続税対策（貸家建付地評価減や小規模宅地等の特例適用など）を見据える地主層にとって、単なる「表面利回り」だけに依存した投資判断は極めて大きなリスクを孕んでいます。長期的な資産形成・ポートフォリオ最適化において投資家が真に直面する課題は、減価償却期間の経過に伴う税負担の逆転現象「デッドクロス」、経年劣化に起因する空室率の上昇および賃料下落、そして突発的な修繕コストの発生によるNOI（純営業利益）の圧迫です。
今回、神奈川県大和市鶴間1丁目の地に竣工した「ベイルームMyna」［3階建・全9世帯］は、これらの投資リスクを企画・設計・立地選定の初期段階から徹底的にヘッジした新築一棟投資用アパートメントです。
木造アパートならではの法定耐用年数を活用した短期減価償却メリットによる節税効果（純キャッシュフローの創出）を最大化しつつ、長期にわたり高い稼働率と強固なLTV（融資比率）の維持を可能にする本物件の資産性を、一級建築士および不動産投資コンサルタントの多角的な視点から論理的に解説いたします。
なぜ「鶴間」なのか？ 職住近接データから読み解く賃貸需要と立地戦略
本物件の最大の事業優位性は、小田急江ノ島線「鶴間」駅徒歩5分、および「南林間」駅徒歩14分という優れた徒歩アクセス性能と、背後に控える厚い実需層を捉えた戦略的ポジショニングにあります。
①主要ターミナルおよび都心への交通アクセス性能
最寄りの「鶴間」駅からは、ターミナル駅である「町田」駅まで直通約10分、東急田園都市線との接続点である「中央林間」駅へわずか約3分でアプローチが可能です。ここを経由することで、「渋谷」や「新宿」といった都心ビジネス街へも1時間圏内でスムーズに移動でき、都心方面へ通勤する若手ビジネスパーソンにとって利便性の高い立地環境を誇ります。
②大和市中心部が誇る広域な雇用環境と生活インフラ
鶴間エリアの最大の強みは、行政・商業・医療施設が高度に集積している点です。駅至近には「イトーヨーカドー」と「イオンモール大和」で構成される大型複合商業施設「大和オークシティ」が位置し、生活利便性は極めて高水準です。さらに近隣には地域医療の要である「大和市立病院」や行政機関、各種事業所・物流拠点が多数存在します。これにより、商業・医療・物流等に従事する所得水準の安定した単身社会人の賃貸需要が年間を通じて途切れることなく供給されます。
③高イールドギャップを最大化する「サバーバン・スモールエリア戦略」
地価が高騰しキャップレート（還元利回り）が圧縮されている「町田」や「中央林間」といった主要急行停車駅の直近エリアでは、仕入れ価格が跳ね上がり、投資効率（イールドギャップ）が大幅に低下します。本物件は、主要ターミナルの利便性を数分で享受できる一駅隣の「鶴間」駅徒歩5分という閑静な住宅街ゾーンを選定。土地取得における坪単価を最適化することで、「新築ならではの高利回り」と「圧倒的な客付け力」の両立を実現しました。これは将来の出口（売却時）において、次の買主が金融機関から融資を引きやすく、売却価格（キャピタルゲイン）を最大化するための強力な担保価値となります。
長期保有と出口戦略（売却）を両立させる「低LCC（ライフサイクルコスト）」設計
アパート経営における実質的な最終収益（トータルリターン）を左右するのは、満室稼働によるインカムゲインだけでなく、保有期間中および退去時に発生する「LCC（ライフサイクルコスト＝維持・修繕・原状回復費用）」のコントロールです。本物件では、経年によるノイズを極小化する設計思想が貫かれています。
①周辺競合との差別化による賃料下落防止と早期満室化
共用部にはオートロック、宅配BOX、メールボックス、敷地内ゴミボックスを完備。専有部にはバストイレ別、独立洗面台、2口IHヒーター、浴室乾燥機、温水洗浄便座、TVモニターホン、エアコン、室内物干し、ピクチャーレール、高速インターネット（Wi-Fi完備）を標準装備しています。築古アパートが多く存在する鶴見・大和エリアにおいて、分譲マンション並みの仕様を備えた本物件は強烈な差別化要素となり、経年による賃料下落を防ぐとともに、高い稼働率を長期間キープします。
②原状回復費用と運営支出（OPEX）を抑制する仕様設計
2口IHヒーターの導入は、木造物件における火災リスクを激減させるだけでなく、ガスコンロ特有の油飛びや煤（すす）による壁面・クロスの劣化を防ぎます。また、デッドスペースを徹底排除した機能的な1Kレイアウトと、耐久性に優れた床材（フローリング）を採用することで、入居者退去時の原状回復費用やクリーニング代を物理的に最小化。突発的な運営費用を抑え込み、NOI（純営業利益）を高水準で安定させます。
【施工進捗】完成から見る、見えなくなる部分へのこだわりとリスク管理
「ベイルームMyna」は、すべての建築工程が厳格な品質管理のもと完了し、堂々の「建物完成」を迎えました。
新築アパート経営において事業計画の早期軌道乗せるための最優先事項は、竣工と同時の「即時満室稼働」です。本物件は、オートロックや宅配BOXといった現代の単身者が求めるセキュリティ・利便性インフラを網羅し、周辺の中古アパートに対して圧倒的なスペック差を見せつけることで、竣工直後からのスムーズなリーシング（客付け）を可能にしています。
また、一級建築士の視点から投資家の皆様に特筆してお伝えしたいのは、建物が完成した今となっては「目に見えなくなってしまった構造・施工品質」こそが、将来のランニングコストと資産価値を左右するという事実です。
・耐久性とリスクヘッジを追求した構造基礎
基礎工事段階における丁寧な砕石敷きと防湿シートの設置、高密度の配筋処理により、地面からの湿気上昇をシャットアウトし、木構造の最大の敵である「木部の腐朽」や「シロアリ被害」、さらには地盤変形による「不同沈下」のリスクを根底から排除しています。
・高精度な躯体強度と耐震性
上棟フェーズにおいて精密にプレカットされた柱・梁などの主要構造躯体は、極めて高い接合剛性と耐震性を保持しています。歪みのない構造体は、将来的な外壁のクラック（ひび割れ）や雨漏りリスクを未然に防ぎます。
これらの初期段階における厳格な施工品質管理は、将来発生し得る「数百万円規模の大規模修繕費」という潜在的負債を最小化する最高のリスクヘッジです。施工品質のエビデンスと高い耐久性は、将来の売却時（出口戦略）において金融機関から高い積算・耐用年数評価を獲得し、売却価値を担保する決定的な根拠となります。
【完成】施工進捗レポート
📣「ベイルームMyna」完成のお知らせ大和市鶴間1丁目に、新たな収益用新築アパート「ベイルームMyna」が完成いたしました。
本物件は、3階建・全9世帯・1K（25.59㎡）で構成された一棟アパートです。一棟投資において重要なのは、購入時点のスペックだけではありません。将来にわたって賃貸市場から評価され、安定した収益を生み出し続けられるか。その視点から、立地・住戸設計・管理性を総合的に検討し、長期保有を見据えた商品として企画しました。
~駅徒歩5分が生み出す、継続的な募集力~
「ベイルームMyna」の最寄り駅は、小田急江ノ島線「鶴間」駅徒歩5分。
さらに「南林間」駅も徒歩14分で利用でき、2駅を使い分けられる交通利便性を備えています。
賃貸住宅を探す入居者にとって、駅からの距離は築年数が変わっても評価されやすい普遍的な条件の一つです。新築時だけでなく、将来的な入居募集においても「駅から近い」という明確な訴求ポイントを持てることは、長期保有を考えるうえで大きな意味を持ちます。~25㎡台の1K。単身者の「妥協しない暮らし」を考える~
住戸は、単身者需要を見据えた1K・25.59㎡。
単に面積を確保するのではなく、家具の配置や生活動線、収納スペースなど、実際の暮らしを想定した住戸設計としています。単身世帯でも、自宅で過ごす時間や在宅ワーク、自炊などライフスタイルは多様化しています。だからこそ、必要最低限の広さを提供するのではなく、「一人暮らしだからこそ快適に暮らせる」ことを意識した商品づくりが、賃貸市場での競争力につながります。~「満室にする」から、その先の資産価値へ~
投資家にとって、完成時の満室状態はゴールではありません。
重要なのは、その後も入居者から選ばれ続け、安定した賃料収入を積み重ねられることです。駅徒歩5分という立地優位性に加え、25㎡台の居住性を備えた1Kという商品構成。こうした明確な募集力を持つことで、空室リスクを抑えながら、保有期間中のキャッシュフローを安定させることを目指しています。
さらに、安定した運営実績は、将来的な売却を考える際にも重要な意味を持ちます。一棟アパートの価値は、建物が新しい期間だけで決まるものではありません。築年数を重ねても「この物件なら住みたい」と思われる理由が残っているか。その答えとなる立地と商品力を備えていることが、長期的な資産形成における競争力になります。今回のブログでは、完成した「ベイルームMyna」の写真とともに、
♦ 鶴間駅徒歩5分が生み出す立地優位性
♦ 25㎡台・1Kの居住性と商品力
♦ 長期保有を見据えた設備・共用部の設計など、図面や数字だけでは伝わりにくい本物件の魅力をご紹介します。
短期的な利回りだけではなく、10年後、20年後の運営まで見据える。
「ベイルームMyna」が、長期保有を前提とした資産形成においてどのような価値を持つのか。
完成した建物とともに、ぜひご覧ください。
♦ 外観・共用部 ♦
大和市鶴間1丁目に誕生した「ベイルームMyna」。
不動産投資では、取得時の利回りや新築という条件が注目されがちです。しかし、資産を中長期で運用する投資家にとって、本当に重要なのは「その条件が変化した後も、保有する意味があるか」という視点ではないでしょうか。
賃貸経営は、建物が完成してからが本番です。
入居者が決まり、賃料収入が生まれ、日々の管理が積み重なる。その一つひとつの運営実績が、やがて物件そのものの評価につながっていきます。だからこそ「ベイルームMyna」では、入居者にとっての暮らしやすさだけでなく、オーナー様にとっての運用のしやすさまで考えた商品設計を行っています。共用部にはオートロックを採用し、入居者が安心して暮らせるセキュリティ環境を整えました。さらに、敷地内にはごみボックスを設置。日常的に利用する設備だからこそ、入居者の利便性を高めるだけでなく、建物全体の管理性にも配慮しています。
こうした設備は、単なる付加価値として設けるものではありません。毎日の暮らしを快適にすることで入居者から選ばれやすい住環境をつくり、その結果として安定した稼働を支える。長期保有を考えるうえでは、こうした小さな積み重ねこそが重要になります。
♦ 居室 ♦
本物件は、3階建・全9世帯、1K(25.59㎡)で構成された一棟アパートです。
一棟投資では、土地や建物のスペックだけでなく、その住戸が賃貸市場でどのように選ばれるかまで見極める必要があります。特に単身者向け物件では、駅からの距離や賃料水準に加え、「限られた面積の中で、どれだけ快適に暮らせるか」が入居者の判断を左右します。
「ベイルームMyna」では、25㎡台の1Kとして、単身者の生活を具体的に想定した住戸設計を採用しました。家具を配置した際の動線や収納の使いやすさ、日常生活に必要なスペースの確保など、図面上の数字だけでは判断できない居住性にも配慮しています。広さをただ増やすのではなく、限られた専有面積を効率よく使う。この考え方は、入居者にとっての暮らしやすさだけでなく、賃貸商品としての競争力を高めるうえでも重要です。また、入居後の満足度が高まれば、長期入居につながる可能性が高まり、退去に伴う原状回復や募集活動の発生頻度を抑えることにもつながります。つまり、住戸の設計品質は、単なる「住み心地」の話ではありません。
それは、保有期間中の運営効率やキャッシュフローにも関わる、投資商品の基本性能の一つです。さらに、安定した入居実績を積み重ねることができれば、将来的な売却時にも物件の収益力を説明する材料となります。新築時の見栄えだけに頼るのではなく、築年数を重ねても入居者から選ばれる理由を残しておく。
長期保有を前提とした資産形成では、この「時間が経っても競争力を失いにくい設計」が重要になります。
ぜひルームツアーとあわせてご覧ください。ベイルームシリーズならではの設計思想や空間づくりを、より具体的にご確認いただけます。
➡️ベイルームシリーズのルームツアー動画はこちら
♦ キッチン ♦
毎日の使いやすさが、賃貸住宅の競争力を支えます。
ベイルームシリーズでは、単身者の暮らしを考え、2口IHコンロを採用。複数の料理を同時に調理できる実用性に加え、フラットな天板による清掃性も備えています。さらに、キッチン収納にも配慮し、調理器具や食器、食品ストックを整理しやすいスペースを確保しました。こうした設備は決して華美ではありません。しかし、「料理がしやすい」「掃除がしやすい」「収納しやすい」といった日々の小さな満足が、入居者の定着を支えます。
設備への適切な投資は、入居者満足度を高めるだけでなく、退去や空室に伴うコストを抑え、長期的なキャッシュフローを支える運営戦略の一つです。
♦ 水回り設備 ♦
日々の暮らしを支える設備が、長期的な運営品質につながります。
浴室には浴室乾燥機を備え、天候や時間帯を問わず洗濯できる環境を整えました。洗濯機置場の上部には収納棚を設け、限られた空間を無駄なく活用しています。
独立洗面台にはシャワー水栓を採用し、身支度から清掃まで快適に対応。
一つひとつは目立つ設備ではありません。しかし、毎日の使いやすさを高める工夫が、入居者満足度を支え、長期入居や安定稼働につながります。
華やかさではなく、長く選ばれるための合理的な設備設計。それが、保有期間中の安定したキャッシュフローを支える基盤となります。
♦ その他設備 ♦
暮らしの快適性を支える設備は、賃貸経営の安定性にもつながります。
TVモニター付きインターホンを採用し、来訪者を映像で確認できる安心感を確保。室内物干しは天候や時間帯を問わず洗濯でき、忙しい単身者の生活をサポートします。
さらに、エアコンを標準装備とすることで、入居時から快適に暮らせる環境を整えました。
こうした日常的な使いやすさの積み重ねが、入居者満足度を高め、長期入居や安定稼働を支えます。設備の豪華さではなく、「住み続けたい」と思われる住環境をつくること。それが、長期保有における安定したキャッシュフローを支える重要な要素です。
暮らしやすさを追求した設備と、長期的な運用を見据えた設計。
ベイルームシリーズは、入居者満足度と賃貸経営の安定、その両立を目指したアパートです🏠
暮らす人の心地よさと、オーナー様の資産価値。
そのどちらも大切にした一棟を、ぜひ一緒に見つけていきましょう💡【上棟】施工進捗レポート
「ベイルームMyna」の開発プロジェクトは、強固な基礎の上に建物の主要な骨組みを組み上げる「上棟（棟上げ）」のフェーズを無事完了いたしました。木造一棟投資における上棟段階は、建物の寿命と耐震性、そして将来の「大規模修繕費」という見えない負債を最小化するための極めて重要な工程です。一級建築士の視点から、現場で確認された構造躯体の品質管理と、それがもたらす投資家メリットを解説します。
[基礎コンクリート] ➔ [土台敷き] ➔ [プレカット精密柱・梁の接合] ➔ [金物補強・屋根下地完了（上棟）] ①構造躯体の堅牢性とプレカット精度の高さ現場で組み上げられた柱や梁などの主要構造材は、ミリ単位の精度で工場加工された高精度のプレカット材を採用しています。プレカット材による寸分の狂いもない接合は、構造躯体全体の剛性を飛躍的に高め、巨大地震や台風などの水平荷重に対する優れた耐震性能を確保します。構造体の変形を防ぐ施工品質は、将来的な外壁のクラック（ひび割れ）や漏水リスクを未然に防止し、経年劣化による突発的な大規模修繕費用を抑制するディフェンシブな価値を提供します。 ②デッドスペースを排除した立体的な空間設計と入居者獲得力 上棟によって柱と梁の立体的な骨組みが現れたことで、図面上では見えにくい内部空間の容積や動線計画が可視化されました。本物件は、限られた建築面積の中でデッドスペースを徹底的に排除し、柱の出っ張りを抑えた家具配置のしやすい居室レイアウト、生活動線に配慮した水回り配置、そして十分な容量を確保した収納計画を立体的に組み込んでいます。この居住快適性に優れた空間設計は、竣工後のワンルームマーケットにおいて競合物件に対する優位性を生み出し、高い入居維持率をもたらします。
上棟段階で確認できる構造の確かさと高精度な施工品質は、将来の売却（出口戦略）において非常に重要な役割を果たします。投資家が将来物件を売却する際、購入検討者や金融機関の技術査定（エンジニアリング・レポート等）において高い評価を獲得し、耐用年数評価や積算価格の維持に直結することで、売却価格の最大化（キャピタルゲインの確立）に寄与します。
先日まで更地だった本物件ですが、この度無事に基礎工事が完了いたしました！🏡
解体直後は広くまっすぐに感じられていた土地ですが、こうしてコンクリートの強固な枠組みができると、「ここに新しいベイルームが誕生するんだな…！」と、よりリアルな実感が湧いてきますね😊
基礎は、建物づくりにおいて最も大切な「目に見えない根幹」の部分。
地震から建物を守り、将来の傾きやカビのリスクを抑えてくれる、本当に頼もしい存在です。
職人さんたちがじっくり時間をかけ、細部まで慎重に確認を重ねながら、最高の土台を仕上げてくれました！
ここからはいよいよ、柱が立ち、少しずつ“街の風景”が変わっていく「上棟」へと向かい、建物に命が吹き込まれていきます。✨
今後も建築の進捗状況を随時お届けしてまいりますので、完成までの様子をぜひ一緒にお楽しみいただけますと幸いです🌱✨次回の更新もお楽しみに！
皆さま、こんにちは。 先日まで古家が残っていた本物件ですが、このたび無事に解体作業が終了し、きれいな更地の状態となりました！🏡
何もないまっさらな土地になると、いよいよ新しいアパートが建つんだなと、身が引き締まる思いです。
これからは、建物をしっかりと支えるための地盤調査、そして土台となる基礎工事へと進んでいきます。平面だったこの場所に、少しずつ新しいアパートの姿が見えてくる予定です..✨
完成までの変化を、皆さまと一緒に見守っていければと思います。一歩ずつ形になっていく様子を、どうぞお楽しみに！📜
本物件は、これからこの地に建設されます🧚♂️✨
現在はまだ古家が残っておりますが、まもなく解体が始まり、少しずつ新しいアパートの姿が見えてくる予定です..🏡
今後どのように形になっていくのか、完成までの変化がとても楽しみです。
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『ベイルーム』とは弊社独自のアパートブランドです。
初期投資を抑えて安定した収益を得られる投資用物件を目指して完成したのが
新築高級木造アパート『ベイルーム』シリーズです。
ローコスト高品質を実現するために日々進化を続けています。
弊社では仕入れから販売/管理を一貫してご提供！
人気エリア最寄り駅徒歩10分圏内でアパート建築に最適な平坦の土地を厳選して仕入れております。
ベイルームシリーズについて、詳しくはこちらのページでご説明しております。
ぜひご覧ください
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弊社では自社で土地を仕入れ、プランニング・施工管理・販売まで一貫して行っております。
また、完成後の賃貸仲介、毎月の家賃管理・建物修繕等の賃貸管理、入居者対応、
さらには、売却ご検討時までトータルでサポートさせていただきます。
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ページ作成日 2026-08-08
