なぜ富裕層の資産は増え続けるのか？差が開く「資産形成の現実」【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

なぜ富裕層の資産は増え続けるのか？差が開く「資産形成の現実」

横濱コーポレーション株式会社 代表取締役社長 菅沼勇基の連載コラム。
第21弾は『なぜ富裕層の資産は増え続けるのか？差が開く「資産形成の現実」』について。



「ここ10年で、富裕層はさらに富裕層になった」
これは感覚論ではなく、数字が明確に示している事実です。

私は不動産投資の現場に長年身を置きながら、
同時に多くの富裕層の資産ポートフォリオを見てきました。
その中で、はっきり言えることがあります。
資産が増え続けている人と、実質的に目減りしている人の差は、
“投資に回したかどうか”で決定的に分かれたということです。


【日経平均株価が示した「最も安全な投資でも資産は倍になる」という現実】
まず、株式市場の話から始めましょう。
日経平均株価は、かつて2万円台前半の水準でした。それが現在では5万円前後にまで上昇しています。
つまり、日経平均という日本で最も安全性が高い投資指標ですら、2倍以上になっているのです。

日経平均株価は、約225銘柄（代表的な日本企業）で構成されています。
その指数が上がるということは、個別企業の株価が総じて上昇してきたという意味にほかなりません。

当然、個別株に投資していた人の中には、
3倍・4倍というリターンを得たケースも珍しくありません。


【超富裕層のポートフォリオに「株式が30％前後」組み込まれている理由】
私が見てきた超富裕層のポートフォリオには、ある共通点があります。
それは、株式を全体資産の約30％前後、必ず組み込んでいるという点です。

仮に、総資産が5億円の方がいたとします。
そのうち約1億5,000万円を株式で保有していた場合、
この2年ほどの株価上昇局面で、その株式資産はほぼ倍になっています。
つまり、
1億5,000万円 → 約3億円

それだけで資産が1億5,000万円増えた計算です。
これが、富裕層がさらに富裕層になった一因です。


【現預金だけで資産を置いていた人に何が起きたのか」
一方で、現預金中心・投資は怖いからやらない
こうした選択をしてきた人はどうでしょうか。

インフレが進み、物価が上がり続ける中で、現預金の実質価値は確実に目減りしています。
増えないどころか、「気づかないうちに減っている」のが現実です。

同じ日本に住み、同じ10年を過ごしてきたにもかかわらず、
投資をした人としなかった人で、埋められない差が生まれました。


【不動産投資でも起きている「富裕層の資産加速」】
この現象は、株式だけではありません。
不動産投資でも、同様のことが起きています。

例えば、
武蔵小杉・豊洲・晴海、
こうした都心・準都心エリアの区分マンションは、
この2年ほどで約1.5倍の価格上昇を見せています。

実例として、
数年前に5,000万円前後で購入された物件が、
現在では1億円〜1億5,000万円で売却されているケースも珍しくありません。


【富裕層が実践する「定期借家 × 売却」という戦略】
特に余裕のある投資家は、
実需として住む・永住する
という発想ではなく、
「定期借家で貸し、数年後に売却する」という戦略を取ります。

例えば、
3年の定期借家で賃貸期間満了後に退去
原状回復を行い、市場が良ければ売却
この流れです。


【不動産投資で決定的に差がつく「税金」の話】
ここで重要なのが、譲渡所得税です。
不動産には、
短期譲渡（5年未満）：約39％
長期譲渡（5年以上）：約20％
という大きな差があります。

仮に、
1億円で購入
1億5,000万円で売却
5000万円の利益が出た場合、
長期譲渡であれば税金は約20％。
手元には約4,000万円が残ります。

これは、給与所得では到底実現できない効率です。


【「東京の不動産はもう暴落する」は本当か？】
最近よく聞くのが、
「東京の不動産はもう天井だ」
「これから暴落する」という声です。

確かに、相続税対策としてのタワーマンション需要は、税制改正によって大きく変わりました。
以前は2億円の物件が、相続税評価で大幅に圧縮できましたが、現在はそれが難しくなっています。

しかし、だからといって即座に暴落するかといえば、話は別です。

建築費は下がらない
人件費も下がらない
海外投資マネーは依然として割安な日本を見ている

これらを考えると、実需価格に近づく調整はあっても、簡単に崩れる構造ではないと私は見ています。


【これからの時代、資産形成で最も重要なこと】
ここまでの話をまとめると、結論は非常にシンプルです。

「現預金だけでは、資産は守れない」

株式、不動産、それぞれにリスクはあります。
しかし、リスクを取らないこと自体が、最大のリスクになっている時代です。
富裕層がやっていることは、決して特別な裏技ではありません。

・株式をポートフォリオに組み入れる
・不動産を戦略的に保有・売却する
・税制を理解した上で長期視点で動く

これを淡々と実行しているだけです。

資産形成は、才能ではありません。情報と判断の差です。

このコラムが、
「なぜ自分の資産が増えないのか」
「これから何をすべきか」
を考える一つのきっかけになれば幸いです。

弊社では、超富裕層・富裕層・準富裕層の方に向けた不動産を軸とした資産形成のご相談を数多く承っています。

短期的な流行ではなく、10年後・20年後に資産がどうなっているかを一緒に考える。
それが、私たちのスタンスです。
ご自身の資産構成が今の市場環境に合っているか、一度整理してみたい方は、個別相談をご利用ください。
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