インフレ・金利上昇・資材不足の時代の「出口戦略」【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

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• インフレ・金利上昇・資材不足の時代の「出口戦略」

  横濱コーポレーション株式会社 代表取締役社長 菅沼勇基の連載コラム。
  第29弾は『インフレ・金利上昇・資材不足の時代の「出口戦略」』について。
  
  
  
  「不動産は中古で買え」——これはデフレ時代の常識でした。
  しかし2026年、インフレと建設資材の深刻な不足が重なった今、その"定説"を根本から見直す必要があります。
  出口戦略を持たずに動くと、取り返しのつかない判断ミスを犯しかねません。
  
  
  「中古 vs 新築」の常識が逆転した理由

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  私はずっと「中古不動産の方が利回りが高い」と考えてきました。
  インフレ局面でキャピタルゲインを狙うなら、中古が有効な戦略であることは今も変わりません。
  ただしホルムズ海峡問題によって、新築の位置づけが根本から変わりました。
  中古物件のメリットは確かにあります。
  価格を抑えながら購入でき、インフレによる値上がりも期待できる。
  所得税の還付という節税効果も魅力です。
  ただし正直に言えば、これは「資産を増やす戦略」というより「税金の支払いを数年先に繰り延べる装置」です。
  5〜6年後の売却を前提としているため、長期的な資産の柱にはなりにくい。
  
  一方、建材が手に入らない今、新築物件はほとんど建てられていません。
  「新築」というだけでそれ自体が希少な存在となり、家賃を強気に設定しても入居者が集まりやすくなっています。
  長期で持ち続ければ、インフレが追い風になって資産価値も育っていきます。
  かつて「新築は買った瞬間に価値が下がる」と言われていました。
  物が余っていたデフレ時代の話です。
  今は供給が絞られているため、新築の希少価値は時間が経っても落ちません。
  数字で言えば、今は利回り6.5%を超える新築物件がまだ存在しています。
  しかし坪単価の上昇は止まらず、来年同じ条件の物件が出てくる保証はどこにもない。
  「今年買える物件が、来年は買えなくなる」——これが2026年の現実です。
  
  
  2026年・出口戦略の3原則

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  ① キャッシュフロー5%以上を最低ラインにする
  余力なき参入は厳禁です。
  キャッシュフローが月単位で回っている物件のみを対象にしてください。
  これを下回る物件は、金利上昇や空室リスクが重なった瞬間に一気に苦しくなります。
  
  ② 仕入れから決済まで半年〜1年の期間を設ける
  資材・工期が不安定な今、決済を急ぐ必要はありません。
  仕入れ契約を結んだ上で、供給の安定を待ちながら準備を進める。
  この「時間を稼ぐ」戦略が今の市場では有効です。
  
  ③ みんなが止まっている時こそ逆張りで仕掛ける
  供給ストップは同時に「参入障壁」でもあります。
  動けない競合が多い今こそ、次のフェーズに向けた仕込みができる。
  準備した上での待機と、何もしない待機は全く別物です。
  
  
  中古投資は「5年限定の戦術」と割り切る

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  中古物件への投資を否定するわけではありません。
  ただし、その本質を正しく理解することが重要です。
  中古不動産による所得税・住民税の還付は、あくまで「5〜6年の期間限定措置」です。
  繰延べ効果は確かにありますが、それは資産ではなく「時間差の節税装置」と捉えるべきです。
  長期的な資産形成には、中古と新築を組み合わせた戦略が必要です。
  
  
  金利上昇と増税——中間層を直撃する「ステルス増税」

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  政策金利は0.75%から1.5%へ。
  さらなる上昇も視野に入ります。
  同時に、賃上げによって年収が上がっても累進課税で手取りが増えない「ステルス増税」が中間層を圧迫しています。
  年収が600万円から800万円に上がると、税率が一段上がり手取りの増加はわずかです。
  独身者は2026年4月から社会保険の追加負担も発生。
  東京都内では家賃が手取りの40%を超えるケースも出始めており、「普通に働くだけ」では資産形成が困難な時代に入っています。
  だからこそ「不動産という実物資産を持つこと」の価値が増しています。
  インフレに強く、家賃収入という安定したキャッシュフローを生み出し、長期保有で複利効果が働く不動産は、今の時代にこそ最適な資産形成手段です。
  
  
  逆張り戦略——岩崎弥太郎に学ぶ混乱期の動き方

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  三菱グループの創業者・岩崎弥太郎は、国営の商船会社が機能不全に陥っていた時代に、誰もやらないことを徹底してやり続けることで三菱を築き上げました。
  コロナ禍でも同じことが言えます。
  みんなが止まった時に動いた事業者が、その後の成長を享受しました。
  私たちが今やっていることも同じです。
  建材が止まり、工務店が動けない今、大量仕入れの契約を前倒しで結び、供給再開に備えています。
  「赤信号に便乗して止まっている」のではなく、「青信号に備えて走り出す準備をしている」——これが正しい逆張りです。
  
  
  2026年下半期への見通し

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  現在から3ヶ月後は建材不足がピーク。
  大手以外の工事は大半が停止している状況が続きますが、今は仕入れ契約を結びながら資材確保に動く好機です。
  3〜6ヶ月後には、国策・補助金投入で徐々に建材供給が回復し、準備していた事業者が一斉に動き出すフェーズです。
  6ヶ月〜1年後、供給再開と同時に建築費がさらに上昇することが想定されるため、今のコストで仕入れを進めた事業者が競争優位に立ちます。
  1年以降は住宅着工数が底打ちし、供給の少ない期間に竣工した物件は高プレミアムで稼働します。
  保有継続が正解の局面です。
  
  
  資産形成の「王道」は変わらない

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  環境がどれだけ変わっても、資産形成の本質は変わりません。
  「インフレに強い実物資産を持ち、キャッシュフローを積み上げ、長期で保有する」——これだけです。
  ただし今は、そこに「タイミング」が加わっています。
  資材が枯渇し、工事が止まり、供給が激減している今こそ、次の供給再開を見据えて動けるかどうかが、5年後・10年後の資産規模を決定づけます。
  横濱コーポレーションは、こうした局面でも皆さんの資産形成をブレなくサポートします。
  具体的な物件情報やシミュレーションについては、ぜひ一度ご相談ください。
  
  
  ＜横濱コーポレーション株式会社について＞
  横濱コーポレーション株式会社は、神奈川県を中心に投資用不動産事業を展開しています。
  当社の強みは、土地の仕入れから建築、賃貸仲介、管理、売却までを一貫して手掛ける総合プロデュース体制です。
  自社で賃貸管理部門を運営しているため、入居者ニーズや賃料動向、空室対策などの現場データを物件企画に反映することが可能です。
  こうした実務データを基に、長期的な安定経営を見据えた競争力の高い投資用不動産を提供することで、入居率99％を維持しています。
  不動産の企画から運用、出口戦略までを一貫することで、投資家の資産形成を総合的にサポートしています。
  
  ＜不動産投資・資産形成のご相談＞
  融資戦略、物件選定、キャッシュフロー設計によって資産形成のスピードが大きく変わります。
  神奈川県での不動産投資をご検討の方は、ぜひ一度ご相談ください。
  横濱コーポレーションでは神奈川県の市場データや賃貸管理の実績をもとに、お一人ひとりに合わせた資産形成プランをご提案させていただきます。

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  ページ作成日　2026-05-21