【動画公開】フルローンで年間150万円残る。金利上昇の今、この1億円アパート、買っても大丈夫ですか？ | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

このたび、当社公式サイト内動画ページにて、不動産投資に関する最新動画「【フルローンで年間150万円残る】金利上昇の今、この1億円アパート、買っても大丈夫ですか？」を公開いたしました。



本動画では、これから1棟目を購入しようとされている方からお預かりした実際の物件資料をもとに、「フルローンで年間147万円が残る」とされた1億円のアパートを買っていいのかどうかを、数字で検証しています。

【ご相談の内容】
42歳・会社員、不動産投資は未経験、預貯金2,000万円。
紹介されたのは神奈川県内・駅徒歩10分・新築木造・全8部屋、売価1億円の物件です。満室想定家賃は年約653万円、表面利回り6.5%。フルローンで借入1億円、変動金利2.3%、返済期間35年という条件でした。

【営業資料の収支に入っていない費用】
資料の収支は、家賃653万円からローン返済416万円と管理費・税金などの経費90万円を引いて、手残り年約147万円というシンプルなものでした。
間違った数字ではありませんが、将来の修繕、給湯器やエアコンの交換といった長期保有に必要な費用が入っていません。年40万円ほどを備えとして加え、運営コストを年130万円で見ると、手残りは年107万円、月約8万9,000円になります。

【手残りの余白を削る2つの変化】
①金利：2026年6月に政策金利は1%へ上昇し、日銀は最終的に2〜2.5%までの引き上げを示唆しています。同じ1億円・35年でも、金利2.3%の返済は年416万円、3.3%なら年482万円。差は年66万円です。この場合、手残りは年41万円まで落ちます。
②退去：賃貸経営である以上、退去は必ず起こります。空室期間の家賃、広告料やフリーレント、築年数に応じて増える原状回復費用のオーナー負担が重なると、物件によっては赤字に転落することすらあります。

【満室想定家賃653万円は適正か】
1億円・利回り6.5%という数字の根拠は、すべてこの家賃から計算されています。新築のレントロールは売主が設定した希望の家賃額であり、全部が想定家賃です。
周辺の同じような物件は6万3,000円前後に対し、本物件は1戸6万8,000円の想定。差の5,000円を支えていると考えられるのがペット飼育可という要素です。
この5,000円は物件価格にも乗っています。月5,000円×8部屋＝月4万円、年48万円。利回り6.5%で割り戻すと約740万円になります。

【2回転目の目線で設備を見る】
退去後は新築というブランドがなくなり、たとえば築3年の中古物件として募集することになります。仕様書を確認すると、本物件は独立洗面台がなく、キッチンは1口キッチン。周辺はこの設備がない状態で6万3,000円前後で募集が出ています。
相場より5,000円高い家賃を、ペット飼育可という要素だけで支えている状態といえます。

【家賃が下がった状態でも回るのか】
家賃が相場水準の年605万円まで下がり、金利も3.3%になった場合、605万円から返済482万円と運営コスト130万円を引いて年約7万円の赤字。これは満室での計算です。
出口も同様です。金利2.3%が10年続いた場合の残債は約7,908万円で、1億円から約2,000万円減ります。ただし約700万円割高で買っているため、差し引きでは1,300万円しか実質的に減っていないのと同じ状態になります。

【結論と、買えるとしたらの条件】
この条件のままなら見送り、というのが動画での結論です。理由は手残りの金額ではなく、その手残りを作っている6万8,000円という家賃が3年後も続く根拠が弱いからです。
条件付きで買えるとしたら1つは価格。相場家賃で収支を組み直し、金利上昇や将来の修繕を入れても余白が残る価格まで下がるかどうかで判断します。もう1つは手元資金で、諸費用約500万円ならフルローンでも購入後に1,500万円ほど残ります。ただし現金があることと、割高で買っていいことは別の話です。

【営業資料を渡されたら確認する4つのこと】
①その家賃はどうやって作られているのか
②3年後、5年後もその家賃で入居が決まるスペックか
③金利1%上昇相当の返済負担にして、退去が1部屋出ても黒字か
④家賃が下がった状態でも出口が成立するのか

【まとめ】
表面上の数字は、計算式に当てはめれば誰でも出せます。その数字を作っている前提が続くのかどうかは、資料を読み込まないと分かりません。
これから1棟目を検討される方はもちろん、すでに営業資料を渡されて迷っている方にも役立つ内容となっています。
ぜひ本動画をご覧いただき、契約前に確認すべき数字をご確認ください。
なお、動画および記事内の数値は特定の条件を置いた事例であり、収益や入居を保証するものではありません。金利や家賃相場、金融機関の審査基準は一律ではなく、物件・エリア・時期によって異なりますので、実際のご検討にあたっては具体的な条件をご確認のうえ慎重にご判断ください。

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