淵野辺駅【JR横浜線】不動産投資の市場動向【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

淵野辺駅【JR横浜線】不動産投資の市場動向

【淵野辺駅】不動産投資市場の今｜学生・社会人が共生する「高稼働エリア」

横濱コーポレーション賃貸管理部の鈴木です！本年もよろしくお願いいたします。

資産形成において、エリア選定は収益の8割を決めると言っても過言ではありません。

今回スポットを当てるのは、JR横浜線の「淵野辺駅」です。一見すると落ち着いた郊外の駅ですが、実は「学生需要」と「社会人需要」が絶妙なバランスで共存する、投資家にとって非常に魅力的な市場が形成されています。本記事では、淵野辺駅の最新データに基づき、今後の供給動向や空室リスクを抑えるための物件選定ポイントをプロの視点で解説します。

① 首都圏・神奈川の不動産動向

全国・首都圏の地価と融資環境

2025年から2026年にかけて、首都圏の地価は依然として高止まりを見せていますが、東京都心の利回りは低下の一途を辿っています。一方、金融機関は属性の高い投資家（年収1,000万円超の経営者・医師層）に対し、神奈川県内の主要沿線物件への融資には引き続き前向きな姿勢を維持しています。

相模原市の人口動態と空室率

神奈川県相模原市は、2010年の政令指定都市移行後も、交通利便性の向上により人口・世帯数ともに安定的に推移しています。特に横浜線沿線は、都心・横浜方面へのアクセスと住環境のバランスから、賃貸需要が底堅いのが特徴です。空室率も神奈川県平均と同等、あるいは人気設備を整えた新築物件においては極めて低水準で推移しています。

② エリア概要とアクセス：学術・産業が支える「淵野辺」の底力

11路線が接続する横浜線の利便性

淵野辺駅はJR横浜線の停車駅であり、隣の町田駅（小田急線接続）や橋本駅（京王線・将来のリニア中央新幹線予定）へのアクセスに優れています。

町田駅まで： 約6分
横浜駅まで： 約38分
新宿駅まで： 約45分（町田乗り換え）

「学園都市」としての顔

駅周辺には青山学院大学（相模原キャンパス）、麻布大学、桜美林大学などのキャンパスが密集しています。数万人規模の学生が生活圏内にいることは、単身者向け投資物件にとって強力なバックボーンとなります。

生活環境と治安

駅周辺には深夜まで営業するスーパー「オーケー」やドラッグストアが充実。また、JAXA（宇宙航空研究開発機構）の相模原キャンパスがあることから「宇宙の街」としても知られ、治安が良く落ち着いた住環境は、女性の単身者からも高い支持を得ています。

③ 市場データ分析：賃料・利回り・供給動向

淵野辺駅周辺の単身者向け物件（1K/1LDK）の市場データは以下の通りです。

賃料相場と利回り（駅徒歩10分圏内）

物件タイプ	賃料相場（共益費込）	1㎡あたり賃料	想定表面利回り
新築1K（20〜25㎡）	6.5万円〜7.8万円	3,100円〜	5.0%〜6.0%
中古1K（築15年前後）	4.5万円〜5.5万円	2,300円〜	6.5%〜7.5%

供給動向と空室率の傾向

現在、淵野辺エリアでは築古のワンルームマンションが多い一方で、最新設備を備えた「ハイスペックな木造・賃貸アパート」の供給は限定的です。

空室率： 5〜7%（エリア全体）
人気設備： インターネット無料（導入率必須）、オートロック、宅配BOX。

1㎡あたりの賃料は横浜市内中心部と比較して安価ですが、その分土地価格を抑えられるため、**「高いキャッシュフロー」**を狙えるのがこのエリアの最大の特徴です。

④ 入居ニーズと物件選定ポイント

入居者ターゲットの変化

かつての淵野辺は「学生の街」一色でしたが、近年は都心価格の高騰を避け、あえて横浜線沿線を選ぶ社会人層が増加しています。

横濱コーポレーションが推奨する選定基準

安定運用のために、以下の条件を満たす物件を推奨しています。

駅徒歩10分以内： 学生・社会人双方を取り込むための絶対条件。
専有面積20㎡以上： 家具配置の自由度を確保し、長期入居を促進。
独立洗面台と2口キッチン： 近年の入居者が最も重視する水回りスペック。

将来的に価値を保つためには、**「浴室乾燥機」や「オートロック」**は必須と言えます。これらは、近隣の築古物件との強力な差別化要因となります。

⑤ 建築実績：淵野辺・相模原エリアでの成功事例

横濱コーポレーションでは、相模原市・淵野辺エリアにおいて、土地の特性を最大限に活かした建築実績を多数有しています。

淵野辺エリア建築スペック例

構造： 木造3階建て
間取り： 1K
設備： 宅配ボックス、TVモニター付きインターホン等
ターゲット： 青山学院大学生および町田・横浜方面勤務の社会人

私たちが提供するのは、単なる建物ではなく「30年続く安定事業」です。厳しい社内基準をクリアした選定眼と施工品質により、多くのオーナー様から信頼をいただいております。

[▶ 詳しくはこちらの建築実績ページで確認できます]

⑥ 将来展望とリスク：チャンスと注意点

将来展望：リニア中央新幹線

隣駅の橋本駅に「リニア中央新幹線」の新駅が設置されることで、相模原市全体の交通インフラ価値は底上げされます。淵野辺駅もその恩恵を受ける周辺居住エリアとして、今後も安定した需要が見込まれます。

投資リスクと対策

供給過多リスク： 淵野辺は平坦な土地が多く、供給が増えやすい性質があります。そのため「どこにでもある普通の1K」ではなく、デザインや設備で選ばれる物件であることが必須です。
金利上昇と築古化： 将来的な金利上昇を見据え、返済比率は50％以下に抑えるのが堅実です。また、メンテナンス計画を明確にし、建物の資産価値を維持する視点が重要です。